北京市规划和自然资源委员会《北京市建设用地功能混合使用指导意见（试行）》京规自发〔2023〕313号

本意见围绕建设用地功能混合使用，建立覆盖规划编制、规划实施、建筑更新全过程的系统性管理框架。总体以街区主导功能分区和比例管控为核心，在保障主导功能优先的前提下，允许适度混合配置其他功能，提升空间利用的灵活性与集约度。在规划编制阶段强调街区层面功能混合与分类引导，在实施阶段推行地块性质兼容的正负面清单与比例管控，在建筑更新阶段支持存量建筑用途转换并设定规模比例上限，同时衔接不动产登记、土地价款与转让管理等配套规则，并明确各区因地制宜制定实施细则、强化全生命周期监管。

从规划到更新分阶段设定混合规则

本意见按三个阶段分别明确功能混合的实现路径。规划编制阶段以主导功能分区和街区实施率分类引导为主，推动产城融合与职住平衡。规划实施阶段实行兼容正负面清单管理，明确各类用地兼容功能的总地上建筑规模比例上限，一般不超过15%，一类工业用地不超过30%，并对轨道交通站点一体化区域等特殊情形允许经论证后突破一般比例。建筑更新阶段则以正面清单方式允许存量建筑转换用途，鼓励补充基础设施与公共服务，并设定工业、仓储及公共管理用地的转换规模管控门槛。

以刚性比例与弹性论证结合实施管控

本意见通过一般性比例管控与特殊情形综合论证相结合的方式，平衡规范刚性与实施弹性。居住、商业、公服及工业研发等用地兼容功能建筑规模原则上不超过总规模的15%，工业用地转换后的非生产用途规模不超过30%且其中的非工业研发用途不超过15%。对于轨交站点一体化区域、家园中心等重点区域，允许在保障主导功能和规模管控的前提下进行综合论证后提高兼容比例，为高价值节点释放混合使用潜力预留通道。

明确规定转换后的产权与转让限制

本意见对功能混合后的不动产登记与转让设置了约束性条款，防范变相房地产开发。公共管理与公共服务用地的兼容部分不得对外销售，工矿用地和仓储用地的主用途与兼容的经营性用途须整体持有，确需转让应一并转让且经营性部分不得脱离主用途单独转让。存量建筑用途转换部分同样不得分割转让，确保混合使用的功能服务于城市公共利益和产业发展导向。