广州市宅基地盘活利用指引

本指引系统阐述了广州市农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用的总体要求、适用对象、参与主体、盘活模式及操作流程，并结合多个典型案例展示实践路径。本指引以激发乡村发展活力、增加农民收入为核心目标，强调严守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线，坚持农民主体地位和规划先行原则。在盘活方式上，本指引梳理了原址原房利用、原址拆旧建新、拆旧复垦、家庭户内调节及置换城镇住房等多种模式，并对每种模式的适用情形、审批流程和风貌管控要求作出规范，同时明确了历史建筑和传统风貌建筑活化利用的特别规定，为广州各区推进宅基地盘活利用工作提供全流程技术参考。

盘活利用的核心原则与适用边界

本指引明确宅基地盘活利用须紧紧围绕乡村振兴战略，优先在地方党委政府重视、集体经济组织健全、宅基地管理规范、产业基础较好的地区推进。盘活对象涵盖农村旧住宅、废弃宅基地和空心村，参与主体包括农村集体经济组织及其成员、返乡人员以及有实力有意愿的社会企业。本指引特别强调不得违法违规买卖或变相买卖宅基地，严禁利用宅基地建设别墅大院和私人会馆。

多元化盘活模式与操作要点

本指引归纳了原址盘活与置换盘活两大类路径。原址盘活包括在不改变土地用途前提下对原有房屋进行翻新改造的原址原房利用，以及以村为单位拆除旧房后按规划重建乡村振兴项目的原址拆旧建新；置换盘活则涵盖拆旧复垦、家庭户内调节闲置宅基地及宅基地和住房置换城镇住房等方式。其中拆旧复垦产生的节余指标收益净额中，75%分配给原土地使用权人。

典型案例的实践启示

本指引选取增城、花都、从化等地6个案例展示不同路径的实践成果。增城九陂村北山社通过整体拆除改造泥砖房打造旅游新村，大埔围村以拆旧建绿方式完善公共设施实现环境蝶变，邓村石屋将旧祠堂与围龙屋保护式改造为精品度假酒店；花都洛场村活用碉楼旧民居打造华侨文创小镇；从化米埗村和莲麻村则分别通过村企合作与校村合作模式，将闲置住宅盘活为高端民宿集群和艺术民宿旅社。