上海市城市更新规划土地实施细则（试行）

本细则是为实施《上海市城市更新条例》及《上海市城市更新指引》而制定的配套文件，适用于本市区域更新与零星更新活动。细则从规划政策、土地政策、全生命周期管理三大维度，系统构建了城市更新的制度框架。规划政策部分明确了公共要素的认定标准与设置要求，并就用地性质转换、建筑量调整、建筑高度优化、用地范围整合及风貌保护等提出具体适用规则。土地政策部分规定了差别化的土地供应方式、使用期限设定、地价评估补缴及不动产登记等操作路径。全生命周期管理则强化了公共要素建设运营监管、物业持有转让约束及违法建筑处置要求，形成覆盖更新全流程的管理闭环。

规划政策核心规则

细则允许区域更新统筹开发指标与公共要素，零星更新以提供公共要素为前提适用相应政策。公共要素涵盖绿地、广场、公共服务设施、市政交通设施等，其布局须保障可达性、适宜规模与建设品质。用地性质方面，商办用地、工业仓储用地、研发用地等可在符合导向下相互转换，各类用地可更新为保障性租赁住房及营利性公共服务设施用地。建筑量调整遵循分区管控要求，经营性建筑面积增量与公共要素贡献挂钩，且不得增加商品住房建筑量。涉及风貌保护时，主动保护新增的历史建筑可按规定部分或全部不计入容积率。

土地政策与供应方式

城市更新项目采取差别化土地供应方式，包括收储收回再供应和存量补地价两种路径。位于特定区域、旧改范围或涉及商品住宅开发的，须通过收储收回方式供地。存量补地价方式要求权属清晰、具备独立开发条件，补缴地价通过市场评估并经区人民政府集体决策确定，可统筹考虑拆除成本、前期开发费用及公共要素贡献。土地使用期限可按法定最高年限重新设定，不动产登记须记载转让条件、股权结构等关键信息，产权移交政府的公共要素设施由接收部门办理首次登记。