江阴市城市更新操作规程（征求意见稿）

本规程面向江阴市行政区域范围内各类城市更新活动，按片区更新、居住类零星更新、产业类零星更新三类分层设计操作路径。统一以城市更新项目库和行动计划为管理底盘，通过片区策划、实施方案编制与联合审查衔接规划、土地、产权归集和建设审批，明确统筹主体、实施主体和物业权利人的权责边界，推动项目从意愿达成、方案审定到建设运营全过程可操作。

三类更新的适用对象与推进方式

片区更新针对需整体提升转型的连片区域，一般涉及多个物业权利人，原则上包括一个或若干个相邻街坊，运作模式可选政府主导、市场运作或合作开发。居住类零星更新面向鉴定为C级或D级的单栋住宅楼及危房占比较大的小区、街区，采取拆除重建的自主更新方式，需经专有部分面积和业主人数均占比三分之二以上表决同意。产业类零星更新针对低效产业用地、老旧厂区、老旧低效楼宇和低效商业设施，由物业权利人或授权主体自主实施新建、重建、扩建、改造。

方案编制与联合审查的关键要求

片区策划以城市体检为基础，明确现状评估、目标定位、资源资产利用、空间布局、项目生成、实施路径和资金平衡、效益与风险评估等内容，经市政府批准后实施。实施方案由实施主体编制，涵盖规划设计方案、产业和功能业态方案、产权归集方案、交通组织方案、资金筹集与平衡方案、运营管理方案及建设时序计划、公共服务设施增补等专篇，并实行运营前置。联合审查由市政府或其指定部门组织相关行业主管部门开展，通过后实施主体按审查意见优化完善。

审批、土地与登记的支持政策

实施方案包含详细规划调整内容的，视作已完成详细规划调整论证程序，同步开展调整。产业类零星更新适用5年过渡期、临时利用等政策，工业用地出让底价可按不低于基准地价70%且不低于成本价确定，现有工业用地增加容积率不再增收土地价款。既有建筑不增加容积率和高度且符合正面清单的临时利用无需规划许可。产业类项目投资额未达25%的可先行办理转让预告登记。居民可通过城市体检、12345热线、“随手拍”等渠道反馈微更新诉求。