上海市城市更新单元规划编制技术指引（2026版）

本指引用于规范按“三师联创”机制推进的城市更新单元规划编制，明确其作为更新项目实施方案和控制性详细规划编制依据的定位。单元规模一般以1—3平方公里为宜，按商务商业、产业、居住、综合等类型分类施策，成果由文本、图则、规划报告和编制文件构成，文本与图则为法定文件。

编制组织与责任分工

责任规划师牵头工作计划制定、需求调研、愿景目标与更新策略、城市设计和更新行动；责任建筑师负责建筑使用与空间品质分析、重要节点概念方案设计和专项技术论证；责任评估师牵头功能业态策划、政策梳理和综合价值评估。可按需选聘产业策划、金融服务、运营策划等专业力量。

基础研究与方案编制

基础研究覆盖地区发展脉络、上位规划、人口、功能、土地、建筑、资源绩效、支撑系统等，形成空间资源潜力清单、问题清单和更新需求清单。方案编制同步推进功能业态策划、城市设计、用地布局与建设容量测算，土地用途引导分区原则上以街坊为单位表达，公益性设施表达至地块深度或明确点位。

价值评估与实施路径

从政府、实施主体、原权利人三个视角开展经济可行性分析，并进行多目标综合效益评估。实施路径包括收储收回再供应、申请式腾退、自主更新、合作更新、保留改造、土地使用权续期等，可提出国有资产划转、资产置换、“房票”安置等创新方式。资金筹措可申请中央预算内投资、专项债、专项借款、超长期特别国债及市级政策性专项补贴。

分类指引

居住类单元以提升人居环境和15分钟生活圈为核心；产业类单元围绕产业升级与提质增效，衔接产业用地绩效评估和环评；商务商业类单元以楼宇提质与商圈焕新为目标，前置运营策划，细化业态与产品配置。