2025年3月18日，福州市住房和城乡建设局、福州市自然资源和规划局为更好地推进既有建筑更新改造，助力城市更新，优化营商环境，进一步规范既有建筑使用功能消防设计审查或消防验收备案的工作程序，联合制定了《福州市既有建筑使用功能正负面清单（2025年修订版）》榕建规〔2025〕3号。
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名称：2025.03.18-福州市既有建筑使用功能正负面清单（2025年修订版）.pdf
本清单以正面清单与负面清单划界，替代逐项审批，明确哪些功能变更无需规划许可、可直接进入施工图审查与消防审验，哪些变更一律不予受理。同步建立住建与自然资源规划部门会商机制，用于处理功能兼容性难以判断的情形。清单自印发之日起施行，有效期5年，原试行版同时废止。
正面清单：可直接推进的变更
土地用途登记为商服（商业）用地的，功能可覆盖零售商业、批发市场、餐饮、旅馆四类，餐饮须符合环保要求。登记为零售商业、餐饮、娱乐、其他商服用地的，内部业态可互换，涵盖商铺、商场、超市、餐饮、酒吧、KTV、影院、健身、教育培训、私人诊所、养老中心、月子中心、银行网点、4S店、网络直播商铺等，加油站、加气站、充换电站除外。批发市场用地配建商场、菜市场、餐饮等，配建总面积不超过总建筑面积的10%。旅馆用地非客房区域配套餐饮、零售等，比例同样不超过10%。商务金融用地允许设内部食堂、教育培训机构，闲置商务办公用房在满足结构安全与消防前提下可单向调整为酒店、养老服务机构。
负面清单：直接不予受理
未经批准将非住宅改为住宅或酒店式公寓、将住宅改为非住宅、转为易燃易爆及危化品或危废存储、将社区用房与物管用房及农贸市场改作他用、将地下设备用房与车库及非机动车库和交通通道改作他用、封闭架空层或增加隔层、利用违法建筑，以及其他明显不符规划许可用途的变更，建设主管部门不予受理施工许可、消防设计审查或消防验收备案。
执行边界
正面清单所列业态调整不得改变建筑面积、高度、层数、外立面，不得增设夹层，且须满足结构安全与消防要求。涉及主体和承重结构变动的，应委托原设计单位或相应资质单位出具结构安全复核意见，并在施工图审查报告中载明，作为后续审批依据。
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