宁波市城市更新办法操作指南（2023年版）

本指南是《宁波市城市更新办法》（甬政发〔2023〕31号）的配套操作细则，面向市、区两级政府及实施主体，解决“更新什么、由谁实施、按什么流程报批、资金从哪来、享受哪些政策”的问题。全文按“规划与计划—项目实施—资金筹措—政策支持”展开，以城市体检为前置、片区策划为枢纽、项目库分级管理为主线，并给出旧改与新建分类施策的差异化规则。

更新分类与体检前置

将城市更新划分为居住、人文、产业、公共空间、区域综合五类，明确“留改拆”并举、旧改与新建分类施策。建立“两横三纵”城市体检体系（全面体检+专项体检，城市级—区县级—片区级），实行“无体检不更新”，以“两单一图”（问题清单、整治清单、建设管理“一张图”）作为片区策划和项目生成的前置依据。片区体检与策划方案须委托乙级及以上资质单位编制，经意见征求、专家评审、公示后报批，重要地区报市更新领导小组批准。

项目库管理与实施流程

项目库分规划、储备、年度建设、融资四类，实行分级动态管理；年度建设项目库经市更新领导小组批准后当年度原则上不调整。入库核查重点包括：项目是否位于划定更新片区、是否完成片区体检和策划且通过专家评审、拆除比/拆建比/安置率是否符合住建部防大拆大建要求。实施主体按政府类和社会类分别确定，可赋予参与规划编制、土地前期整治等职能；实施方案须明确更新范围、资金平衡、运营模式等内容，涉及控规调整的须与资规部门充分衔接。

资金筹措与财政奖补

建立“政府投入引导、社会投入主体”的多元化筹资体系，鼓励特许经营、REITs、ABS等方式，设立市级城市更新基金。明确两项市级专项资金奖补：城市街区更新按市级承担政府投资部分40%的建安费用补助（市六区及开发园区，至2025年）；既有住宅加装电梯按8万元/台补助，完成省级考核目标另加1万元/台，成片加装再增1万元/台。

规划土地与税费支持

主项目可采取“打包立项审批、分子项实施”的综合审批机制，片区策划达到可研深度的可作为审批依据。旧改类项目在消防、日照等安全底线前提下，允许建筑间距、密度、绿地率等指标低于现行标准。供地方式灵活，可带建筑物出让、协议出让或划拨；低效用地再开发允许原权利主体自主或联合改造，零星边角地单宗不超过3亩且累计不超过项目用地总面积10%的可与邻宗地一并开发。税收优惠涵盖征收增值税、土地增值税、个人所得税免征，契税减免及政策性搬迁递延纳税等。