东莞市人民政府办公室《“三旧”改造补偿安置成本核算暂行指引》东府办〔2023〕5号

本指引为东莞市“三旧”改造（城市更新）项目设定全市统一的补偿安置成本核算标准，覆盖政府主导和公开招引实施主体两类模式，核心思路为“基础补偿+增值共享”，按非住宅类与住宅类物业分别规定物业置换比例和货币补偿标准，并明确测绘确权、核算内容、成本构成及特殊情形处理规则，作为各镇街制定属地标准的指导性依据。

适用范围与核算基础

指引适用于全市“三旧”改造（城市更新）区片容积率和区片地价计收补偿安置成本核算，不含国有土地上房屋征收。改造启动公告发布后，未经批准的新建、扩建、改建及改变用途等行为所增加的费用与项目不纳入核算。补偿安置成本以具备资质的第三方测绘机构权籍调查结果为基础，核算内容包括土地补偿、建筑物主体补偿、装饰装修补偿、构筑物及附属物补偿、搬迁费、临时安置费、停产停业损失及奖励等八类。

非住宅类物业核算标准

非住宅类物业改造为工业用途的，土地与地上建筑物分别核算：土地按物业置换方式，置换物业为可分割转让的产业用房，置换比例以权籍调查确认的土地面积为基数，规划净用地面积占拆除范围不低于70%的按核定比例置换；地上建筑物按货币核算，并结合年限、结构、现状设定建筑折扣率。改造为商服、住宅用途的，土地与建筑物整体核算：国有出让商服用地置换不超过同等建筑面积商业用房，其余情形按国有出让土地1:0.4、集体建设用地1:0.5比例置换商品住宅。停产停业损失按同类型房屋市场租金或企业实际月平均税后利润核算，期限不超过6个月。

住宅类物业核算标准

住宅类物业区分集体土地与国有土地分别核算：取得权属证明的集体私人住宅用地，四层以下已建房屋按建筑面积置换1:0.5商品住宅及不超过1:0.5保障性商品住宅，不具备保障性置换条件的可置换不超过1:0.75商品住宅；未取得权属证明的，四层以下不超过600平方米部分适用相同比例，超出部分只作货币补偿。庭园地按3000元/平方米核算，不符合置换条件的住宅按框架结构3000元/平方米、砖混结构2500元/平方米等标准补偿。装修补偿上限为1000元/平方米，搬迁费按每栋（户）2万至3万元核定，临时安置费按置换物业面积及市场租金发放至交付后3个月。

特殊情形与其他规定

旧村庄改造中集体经济组织所属集体土地和地上建筑物按土地面积1:0.5与建筑面积1:1两者平均值核定置换物业，置换性质为商业用房。完成签约、搬迁、移交的权益人可享受回购奖励及货币奖励，整体货币奖励不超过住宅类补偿安置成本总额的3%。不可预见费按核算费用总额5%计提。涉及两种及以上情形的先分类核算再加总，不同用途物业间转换以等价值为原则。本指引有效期内适用于除存量项目外的全部项目，置换物业属于市场化商品房范畴。