内容简述

本指引系统规范了农村集体土地价格评估的技术要求，旨在显化农村集体土地资源资产价值，促进城乡统一土地市场建设，支撑城乡融合发展与乡村振兴战略。本指引适用于城市市区以外的集体土地价格评估，涵盖经营性建设用地、宅基地、其他建设用地及耕地等类型，明确了不同用途和权能特征下的地价内涵界定，并针对各类用地分别规定了评估方法运用要点和不同评估目的下的操作要求。同时，本指引对集体建设用地定级与基准地价评估、耕地定级与基准地价评估以及集体土地所有权价值评估作出了专门规定，构建了较为完整的农村集体土地价格评估技术体系。

地价内涵与评估方法总体框架

本指引明确了集体建设用地使用权价格、耕地承包经营权价格和集体土地所有权价格的内涵界定，要求在地价定义中清晰界定权利特征、市场特征和年期特征。在方法运用上，本指引规定收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法和公示地价系数修正法为基本评估方法，并针对集体土地市场发育程度和空间分布特征，提出了各类方法在评估集体土地时的特殊技术要点。

各类集体建设用地评估差异化要求

本指引分别对集体经营性建设用地、宅基地和其他建设用地的评估作出规定。经营性建设用地评估需关注产权差异和利用方式对地价的影响，出让地价评估应遵循价值主导原则和审慎原则。宅基地使用权评估在可比实例选择上强调不得选用城镇住宅用地交易，成本逼近法适用于缺乏交易和市场收益的地区。其他建设用地评估参照国有建设用地相关规则，年期特征可参照同类国有建设用地设定。

集体土地定级与基准地价评估要点

本指引要求集体建设用地定级在因素因子体系上应考虑城乡差异，增加宏观区位影响度和社会经济发展状况等因素，并根据集体建设用地空间分布特征调整量化评价方法。基准地价测算需关注地价内涵设定和交易样点资料调查的完整性，在样点不足区域可通过数学模型或条件对照表进行测算。集体耕地定级与基准地价评估须遵循农用地相关规程，地价内涵至少包括承包经营权价格和经营权价格。

影响意义

该指引的发布实施填补了农村集体土地价格评估领域的技术规范空白，为构建城乡统一的土地市场提供了重要的技术支撑。该指引首次系统性地明确了集体经营性建设用地、宅基地、耕地等不同地类在价格评估中的技术要点和特殊要求，增强了评估实践的可操作性，有助于显化农村集体土地的资产价值，推动农村土地要素市场化配置。

该指引对宅基地使用权评估的审慎性要求以及对集体土地所有权价值评估的明确界定，为农村土地制度改革中的价格显化提供了规范依据，有利于保障集体经济组织和农民的合法权益。同时，该指引关于集体建设用地定级与基准地价评估的技术规定，将推动各地建立覆盖城乡的公示地价体系，促进农村土地市场的信息公开和价格透明，对支撑农村产权流转交易市场健康发展、服务乡村振兴战略和城乡融合发展具有深远意义。