本工具箱是本省为保障城市更新有序实施、保护权利人合法权益而制定的实操性政策指引，依据民法典与不动产登记暂行条例等法律法规编制。本工具箱围绕城市更新中不动产权利主体与客体的更新，系统梳理了不同产权主体情形、不同土地取得方式情形以及保留建筑情形下的产权归集、配置与登记路径。本工具箱针对单宗地单产权主体、单宗地多产权主体、多宗地单产权主体、多宗地多产权主体四类场景，分别明确了从初始登记到变更登记、首次登记、转移登记乃至注销登记的全流程办理路径。同时，本工具箱对划拨、出让、作价出资、置换等不同供地方式下的产权调整与登记衔接作出安排，并针对协议搬迁、房屋征收、房屋买卖、资产划转等保留建筑处置情形提供了清晰的登记指引。此外，本工具箱还就产权归集前的信息查询、未登记产权确认、公房承租产权归集等特殊问题给出了处理规则，为各地细化操作办法提供了参照框架。

四大类产权主体场景的归集与登记路径

本工具箱将城市更新中的产权主体关系归纳为四种基本场景，并逐场景规定了办理路径。单产权主体情形下，权利人完成更新后凭规划批准文件和竣工验收材料可直接申请首次登记或变更登记。多产权主体共同参与时，则引导各权利人将原国有建设用地使用权变更为共同共有或按份共有，并允许在更新过程中通过预告登记和抵押预告登记保障权益。跨宗地的更新项目还需先行合并宗地再开展产权归集，最终由各产权人分别或直接申请房地一体的不动产登记。

不同供地方式下的产权调整与衔接

针对划拨、出让、作价出资、置换等不同土地取得方式，本工具箱分别明确了相应的产权处置流程。政府通过划转、征收、收购等方式归集土地权利后，原权利人需申请注销登记。新增土地部分，根据是否整体供应以及供应方式的不同，分别办理首次登记或变更登记。各权利人原有土地权利性质、用途和年限原则上保持不变，若因更新方案需要变更土地使用条件，则须先行完善用地手续，确保同一不动产单元内土地权利性质、用途和使用年限保持一致。

保留建筑及特殊情形的处理规则

本工具箱对保留建筑处置设定了协议搬迁、房屋征收、房屋买卖、资产划转四种场景，并分别规定了从原产权注销到新产权首次登记或转移登记的路径。对于权属不清的历史遗留问题，明确可由属地政府组织产权调查确认，允许参照相关规定结合公告程序处理无手续或超批准建设的房屋。涉及继承的须先完成继承登记，涉及公房承租的则区分能否房改，由承租人完善手续后参与更新或由公房所有人作为权利人参与。

该工具箱的出台为全省城市更新中的产权归集与不动产登记提供了系统化、标准化的操作指南，有效填补了此前政策在产权整合与登记衔接环节的空白。该工具箱针对不同产权主体组合、土地取得方式和保留建筑情形分别给出清晰的办理路径，显著降低了城市更新项目在产权归集过程中的不确定性和协调成本，有利于加速项目落地实施。该工具箱明确允许利害关系人查询不动产信息，并赋予属地政府对未登记不动产的产权确认职能，既强化了产权保护的法治基础，也为解决历史遗留问题提供了务实通道。通过规范预告登记、抵押预告登记的运用，该工具箱有助于在更新过程中保障各方权利人及金融机构的合法权益，调动多元主体参与城市更新的积极性。此外，该工具箱要求各地结合本地实际细化配套政策，具有较强的灵活性和可操作性，预计将推动全省城市更新工作从试点探索向制度化、规范化方向迈进，为存量用地盘活和城市功能提升提供坚实的产权制度支撑。