《园地估价规程》TD/T 1097-2024

本规程规定了园地价格评估的总体原则、价格影响因素及具体的评估程序与方法，适用于果园、茶园、橡胶园地及其他园地的基准地价与宗地地价评估。本规程以科学显化园地资源资产价值、支撑园地资源保护与合理利用为目标，明确了估价应遵循替代、合理有效利用、预期收益、供需、贡献及变动六项技术原则。在基准地价评估方面，本规程设定了统一的内涵标准，并提供了样点地价平均法、定级指数模型法、基准地块评估法三种技术路径及完整的成果编制要求；在宗地地价评估方面，本规程系统规范了市场比较法、收益还原法、成本逼近法和公示地价系数修正法的适用情形。此外，本规程还针对园地承包经营、转让、租赁、抵押及作价出资等不同估价目的，以及果园、茶园、橡胶园地等不同类型园地的特殊性，分别制定了差异化的评估技术要点，构建了从宏观基准定价到微观宗地估价的全流程技术体系。

基准地价评估方法体系

本规程构建了适应不同市场发育程度的基准地价评估技术体系。对于交易活跃地区，优先采用在市场交易和投入产出样点调查基础上，经年期、期日等修正后测算级别或均质区基准地价的样点地价平均法。对于交易样点稀少但定级成果完备的地区，可选用通过建立定级单元分值与地价关系模型来测算基准地价的定级指数模型法。对于缺乏定级成果的地区，则采用通过划分均质地域、选定并评估基准地块价格来确定均质区基准地价的基准地块评估法，确保各类地区均能科学开展估价工作。

园地宗地估价的差异化适用

本规程针对园地权利的多样性和作物类型的复杂性，制定了精细化的评估规则。在不同估价目的下，本规程对承包经营、转让、租赁、抵押和作价出资等情形，分别明确了权利状况界定、地价内涵构成及推荐评估方法。在不同园地类型估价中，本规程充分考虑了果树大小年规律、茶树不同生长阶段、橡胶品种与割胶制度以及其他园地作物种植制度等生产特性，在收益还原法和市场比较法的参数选取、收益计算及案例修正上给出了具体操作指引，确保估价结果能客观反映园地的真实价值。