深圳市地价测算规则（修订征求意见稿）

本规则旨在构建一套统一、规范、透明的深圳市地价管理体系，全面涵盖了土地有偿使用制度下的地价测算、变更补缴及特殊情形处理。本规则适用于全市范围内的土地出让、租赁、作价出资及临时用地等各类供应方式，确立了以标定地价系数修正法和剩余法为核心的市场价格评估机制。此外，本规则还对工业用地最低价、租赁用地年租金、临时用地使用费、竣工超面积补缴以及历史遗留问题等特殊情形的地价计收作出了具体安排，以保障地价政策的公平与效率。

统一的测算框架与评估机制

本规则确立了以宗地建筑面积为基数，通过土地市场价格与基础修正系数、项目修正系数连乘的标准化测算公式，实现了地价确定的量化与透明。土地市场价格由市非盈利性评估机构组织评估，综合采用标定地价系数修正法（权重70%）和剩余法（30%），确保了价格反映真实的土地区位和市场变化。

变更补缴的差额计算规则

对于已供应土地变更利用条件的情形，本规则设计了按变更前后地价差额进行补缴的机制。该机制以地价测算时点的市场价格为基准，分别评估变更前后的土地价值，若差额为负则不再计收。这为容积率调整、用途变更等提供了清晰的经济调节手段。

差异化与导向性的修正体系

本规则通过精细化的修正系数体现政策导向，例如对产业发展导向、产业项目类型设置专门系数以支持实体经济，对留用土地和城市更新项目设专项修正系数以推动存量土地开发。同时，对不同建筑类型、地下空间、商业楼层设定差异系数，使地价更精准地反映土地的实际利用价值。