最高人民法院《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》法〔2026〕137号

本纪要统一房地产开发企业破产案件的法律适用规则，围绕项目风险处置中的财产认定、购房人保护、续建融资与清偿顺位等核心问题作出细化规定，为各级法院稳妥审理此类案件提供操作指引。纪要强调在党委领导下完善府院协调机制，坚持市场化、法治化原则，对具备挽救希望的企业及时重整，否则及时清算。

管辖与管理人制度

开发项目所在地原则上作为破产管辖法院确定依据；项目分散于不同区域的，按层级分别由中院、高院或最高院指定管辖。关联企业破产以单独破产为原则，实质合并须以法人人格高度混同且区分成本过高为条件。管理人一般通过竞争方式选任，团队应吸收房地产、建设工程专业人才；预重整阶段债权人聘请的中介机构，经同意可指定为案件管理人。

债务人财产与购房人权利保护

房屋已办理产权登记或拍卖、以房抵债裁定已送达的，不属于债务人财产。为保交楼签订的代管、代持、代建协议，管理人不得依企业破产法第十八条解除。消费性购房人、预告登记买受人、已合法占有房屋的非消费性购房人的合同履行请求权分别获得保护；一房数卖按登记、占有、合同成立顺序确定顺位。以房抵债区分清偿普通债权与优先债权两种情形处理，让与担保性质的房屋买卖合同不得要求继续履行。

续建与融资

项目停工后管理人可申请法院批准续建方案并组织实施；原施工单位拒不移交资料的，法院可采取强制措施。续建融资债权一般按共益债务清偿，可在项目续建增值范围内优先受偿，但不得优先于续建产生的建设工程价款债权。破产受理前按政府要求提供的复工融资，经审查确用于续建的，比照共益债务确认。

财产处置与清偿顺位

财产处置遵循价值最大化原则，优先整体出售项目，继续履行的购房合同随项目一并转让。宣告破产且购房合同解除的，清偿顺位依次为消费性购房人已付购房款及按揭贷款、建设工程价款优先权、担保债权、破产费用、共益债务、职工债权、税款、普通债权，惩罚性债权劣后清偿。