山东省人民政府办公厅《深入推进城镇老旧小区改造实施方案》鲁政办字〔2020〕28号

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本方案围绕“十四五”末基本完成2000年前建成的老旧小区改造这一目标，将改造内容分为基础、完善、提升三类，重点解决设施老化与公共服务缺位，并通过专营设施协同改造、物业管理全覆盖和审批简化保障改造成效。核心突破在融资端，提出四种可组合的平衡模式，配套土地、财政、信贷等支持政策，力求在不增加政府隐性债务的前提下引入社会资本。

四类融资模式实现资金平衡

方案明确按“不增加政府隐性债务”原则，将老旧小区改造与周边资源捆绑运作。大片区统筹模式把老旧小区与相邻旧城区、棚户区、旧厂区等项目打包，以内部收益对冲改造成本；跨片区组合模式将改造项目与不相邻的城市建设项目搭配，用后者收益弥补前者支出；小区内自求平衡模式依托新建、改扩建经营性公共服务设施的未来收益覆盖投入；政府引导的多元化投入模式则整合居民出资、财政补助、专营单位出资等渠道。各地可结合实际探索引入企业参与改造和运营。

专营设施与物业管理同步到位

方案规定，老旧小区内入户端口以外的供水、供电、供气、供暖、通信等专业经营设施，产权属于专营单位的由专营单位负责改造；产权不属于专营单位的，政府通过“以奖代补”支持专营单位出资，并与小区改造同步设计、同步实施。改造后设施产权移交专营单位，由其维护管理。方案要求改造后的老旧小区实现物业管理全覆盖，推行社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会、物业服务企业共商事务的管理模式。

土地与财政政策提供配套支撑

在规划层面，对小区内及周边新建、改扩建社区服务设施的，可在不违反强制性规范的前提下适当放宽建筑密度、容积率等指标。土地政策鼓励将大片区统筹与城镇低效用地再开发统筹谋划，“15分钟生活圈”内整理腾出的土地优先用于社区服务设施建设。财政方面，省财政对纳入省项目库且承担全国试点任务的项目择优给予奖补，允许调剂部分地方政府一般债券、发行专项债券支持符合条件的项目，并整合民政、文化、卫生等渠道相关资金统筹投入。不动产登记可探索新增公共建筑的确权做法，信贷支持则鼓励政策性银行和商业银行优化贷款流程，为项目及居民户内改造提供融资。