《城市更新规划技术指南》T/CACP 0001-2025

本指南由中国城市规划协会会同多家规划编制单位共同编制，旨在贯彻中央城市工作会议精神，为城市更新规划编制工作提供可操作的技术要点与方法。本指南构建了“城市更新专项规划—城市更新片区策划—城市更新项目实施方案”三级编制实施体系，明确了各层级的编制目的、核心内容和成果形式。本指南坚持人民城市理念，遵循先体检后更新、统筹协调、保护优先、面向实施等原则，系统覆盖既有建筑改造、老旧小区整治、完整社区建设、老旧街区与厂区及城中村更新、城市功能完善、基础设施改造、生态系统修复和历史文化保护等八大重点任务，并对更新对象识别、更新方式选择、资金筹措与运营模式等关键环节作出了详细规定，为科学有序推进城市更新行动提供了全流程技术支撑。

三级规划体系与技术要点

本指南按三个层级构建城市更新规划编制实施体系。城市更新专项规划以城市体检为基础，识别更新对象，明确目标策略与重点任务，划定更新片区并建立项目库，规划期限一般为五年。城市更新片区策划以专项规划为依据，开展片区体检评估，明确功能业态策划与空间设计引导，框定建筑规模总量，统筹项目实施路径与资金估算。城市更新项目实施方案落实片区策划要求，涵盖用地布局方案、详细设计方案、业态布局、资金方案和运营模式，可为项目审批与实施提供直接依据。三个层级上下衔接、逐级深化，确保规划的系统性与实施的协同性。

资金方案与运营模式要求

本指南对项目资金方案和运营模式提出了系统性规范。改造成本测算需列明前期工作费、征收补偿费、工程建设费及其他相关费用，并依据地方政策文件明确计算依据。资金筹措涵盖中央预算内投资、地方财政资金、专项债券、政策性贷款及社会资金等多元渠道，并对政府、原权属人、实施主体三方分别进行投资回报与收益预估。运营模式方面，本指南要求明确运营主体的遴选机制、全周期运维成本与收益测算，建立涵盖资产租赁、服务收费等多元收益来源的可持续资金闭环，并接受政府部门监管。

历史文化保护与底线管控

本指南将历史文化保护传承置于首要位置，要求在规划编制实施全过程加强与历史文化保护工作的协同。专项规划层面需明确保护底线并分类提出修缮与活化的任务要求；片区策划层面需梳理历史文化资源，评价空间对象潜力与价值；项目实施方案层面需开展历史文化资源现状普查，对不可移动文物、历史建筑、工业遗产等制定差异化保护措施与活化利用方案。本指南强调涉及保护对象的，应优先明确保护底线，严格管控城市更新重点地区的风貌，切实做到应保尽保、以用促保。