天津市《建设项目用地策划技术规范》DB12/T 1389-2024

本规范规定了天津市建设项目用地策划方案的编制要求、内容深度与成果格式。本规范适用于居住用地、商业服务业设施用地、容积率大于2.0的工业仓储用地及主管部门认为有需要的其他用地，在申请选址意见书或规划条件前，依据控制性详细规划对拟开发地块进行建筑布局与方案部署，以验证容积率、绿地率、日照分析、公共配套设施及停车泊位等规划指标的可行性。本规范从现状调查分析入手，要求全面掌握自然条件、土地权属、现状建筑及道路交通市政设施等情况，进而对策划方案的上位规划符合性、各项控制指标、场地设计、空间布局及建筑风貌等提出系统性技术要求，并明确公共服务设施按街道、居委会、业委会三级配置的具体规则，以及道路交通、市政设施的布局原则和安全要求，最终形成规范化的策划方案成果体系。

策划方案的框架与核心控制要求

本规范构建了从现状调查到成果输出的完整技术路径。现状调查需涵盖自然条件、土地权属、建（构）筑物现状及道路交通基础设施四方面内容。策划方案编制必须符合控制性详细规划和其他上位规划要求，在满足公共利益和市场需求的前提下，可对细分导则的用地功能、设施布局及容积率等进行适度优化，若涉及调整需同步履行相关审批程序。各项控制指标包括用地性质、用地面积、容积率、建筑面积、建筑密度、绿地率及建筑高度等，均需严格遵循相关国家和天津市地方标准进行计算与填报，且容积率不得突破控规上限。场地设计需结合自然条件、历史文化保护、消防疏散等相关规范，空间布局应合理组织建筑、交通、绿地景观和地下空间，并体现与周边城市肌理的协调。

公共服务设施与市政交通的配置准则

公共服务设施配置应遵循街道社区、居委会社区、业委会街坊三个层级进行分级分类配置，分别对应5万至10万、1万左右及0.1万至0.3万的服务人口规模。街道级社区中心宜围绕地铁站点集中建设，强调功能复合与高度共享；居委会级社区中心鼓励混合建设与一站式服务；业委会级社区配套设施须保障基本使用需求。基础教育设施应严格依据控规要求落实，并结合单元人口核算配置，集约节约用地。道路交通设施规划须与控规一致，涉及轨道交通站点时应加强地块与车站的交通衔接，配建停车位数量及出入口设置需满足相关标准。市政设施布局应落实上位规划，保障安全间距，并鼓励集中设置形成市政岛。

经济分析与成果编制要求

对于降低容积率的居住用地项目，本规范要求在开展公共服务设施与市政基础设施承载力分析之外，还须进行项目开发经济可行性分析，内容涵盖产品定位、空间布局、针对人群、户型选择、景观设计等要素，并包含土地整理成本和预估土地出让金等方面的经济测算。策划方案最终成果由区位分析图、现状分析图、上位规划核查图、方案设计图、方案分析图、经济可行性分析及相关附件构成，技术经济指标需以表格形式呈现，编制深度应能指导后续规划许可审批，其中对城市天际线、空间退让、建筑风貌等内容可核定为强制性或建议性要求纳入规划条件。