2024年全国国土空间规划年会《城市更新的规划引领和政策供给——首都规土融合的规划实践探索》石晓冬

本研究报告系统阐述了首都北京在规划与土地政策深度融合背景下，以城市更新推动城市发展方式转变的实践探索。本文以落实二十届三中全会精神为纲领，围绕“建立可持续的城市更新模式和政策法规”这一核心命题，剖析了自然资源资产产权制度改革对城市更新的基石性作用。研究重点展示了北京市以《城市更新条例》为立法保障，构建起“总体规划—专项规划—详细规划”的规划引领体系和“1+N+X”政策体系，形成了市级统筹、以区为主的工作格局。本文聚焦建筑用途转换与土地兼容使用、建筑规模全区统筹激励、土地年期弹性供应、老旧厂房与商业设施活力再造等关键政策突破，揭示了规土融合政策如何精准回应存量更新中的产权、指标、年限、审批等现实瓶颈，为激发社会活力、实现城市价值提供了系统方案。

规划引领构建城市更新制度框架与实施体系

北京市坚持规划引领，将城市更新深度融入国土空间规划体系。本文介绍了以街区为单元的区域综合性更新模式，通过编制城市更新专项规划，系统构建了空间、方法、组织、动力、实施五大工作体系。实践中形成了“四步走”“八清单”等可推广的工作方法，通过清单式、菜单式模式统筹资源和任务，推动重点项目落地。

规土政策融合破解存量更新核心瓶颈

本文着重阐述了规划与土地政策协同创新的实践路径。在功能转换方面，建立建筑用途转换正面清单和比例管控规则，允许存量建筑功能兼容转换。在规模激励方面，通过“必要附属设施不计”和“保民生增量全区统筹”两条路径激活建筑规模流量池。在土地年期方面，推行五年过渡期政策和弹性年期供应方式，有效降低了更新成本。

分类施策激发老旧厂房与商业空间活力

针对不同类型存量空间，本文呈现了差异化的政策供给方案。老旧厂房更新允许经批准后进行内部加层改造，并细化了从前期工作到后期监管的全流程程序。商业设施活力再造则鼓励内部设置架空层、优化审批服务模式，通过小切口改革打通了传统商业空间升级改造的流程堵点，实现了消费场景与经济效益的双重提升。