上海市产业用地综合价值评估技术指引（试行）

本指引旨在规范上海市国有产业用地使用权退出场景下的综合价值评估活动，适用于低效用地处置、合同解除及土地储备等情形。本指引明确了产业用地综合价值的内涵，即“地楼房物”一体的整体价值，涵盖土地使用权、建（构）筑物、机器设备及生产物资、停产停业损失等，并引入用地绩效、生态环境与安全等联动修正因素。本指引对评估流程、责任评估师团队组建、资料获取及报告类型均作出规定，强调评估应遵循独立、客观、公正原则。在具体评估方法上，本指引分章对土地使用权、建筑物与装饰装修、机器设备与生产物资、停产停业损失及损值修正的评估路径与技术要点进行了系统性梳理，其中土地使用权评估必须以基准地价系数修正法为必选方法且权重不低于50%，建筑物与设备评估侧重重置成本结合成新率的测算，停产停业损失则依据综合绩效评估结果分档确定比例。

土地使用权评估技术要点

本指引规定土地使用权价格为特定收回情形下的国有建设用地使用权价格，评估须从基准地价系数修正法、市场比较法、成本逼近法、收益还原法、剩余法中选取至少两种方法，且基准地价系数修正法为必选方法，其权重不得低于50%。对于不同权能类型土地，如划拨土地使用权需在出让地价基础上扣减30%-40%的土地增值收益，绩效为A、B类的产业用地可在评估结果基础上结合政府决策上浮比例确定最终价格。

建筑物与机器设备评估路径

针对建筑物及装饰装修，本指引明确采用重置成本乘以成新率的计算模式，重置成本由建设成本、管理费用、投资利息及开发利润构成，成新率依据已使用年限、耐用年限等公式计算，安全隐患会降低成新率取值。机器设备评估则区分可恢复与无法恢复使用两类情形，前者计算搬迁与安装费用，后者计算重置成新价，均须结合设备基础费进行评估，并明确生产物资搬迁费通过数量与市场运杂费单价求取。

停产停业损失与损值联动修正

本指引将停产停业损失与产业用地综合绩效评估结果挂钩，按D类、C类、A/B类分别设定了不高于土地使用权与建（构）筑物评估价格之和3%、5%、8%的比例上限，也可依据经认定的前三年税后净利润年平均值的证明材料评估。对于涉及损害生态环境或违反生产安全的用地，本指引要求根据生态修复或排除安全风险方案的成本测算进行损值修正评估，相关专业测算可作为报告附件。