广东省《无居民海岛使用价格评估技术规范》DB44/T 1889-2024

本规范规定了广东省无居民海岛使用价格评估的技术要求，涵盖术语定义、评估原则、程序、方法及不同目的下的评估要点。本规范以生态优先为首要原则，强调综合考虑海岛资源的稀缺性与生态条件，并确立了合理有效利用、替代、预期收益、供需及贡献等系统化评估准则。评估程序从明确基本事项、收集资料、实地查勘到测算并出具报告，构成完整闭环。在方法上，本规范提供了最低价系数修正法、市场比较法、收益还原法、基准价格系数修正法、成本逼近法及剩余法共六种技术路径，要求评估时至少选用两种方法且必须包含最低价系数修正法，以确保结果的客观性。针对市场化出让、抵押、转让、收回征用及历史遗留问题处理等不同评估目的，本规范分别给出了适用方法选择与操作遵循要求，最终评估结果应以规范格式的评估报告呈现，且报告有效期不超过一年。

评估原则与程序框架

本规范确立了生态优先、合理有效利用等六项基本原则，将自然岸线、植被、珍稀物种等生态资源状况作为影响价格的核心因素。评估程序上，从明确估价基本事项、拟定方案、收集资料、实地查勘，到价格测算与报告撰写归档，形成了标准化的操作流程，并要求实地查勘以核验资料真实性.

多元化评估方法体系

本规范构建了以最低价系数修正法为必选方法的六种评估技术体系。最低价系数修正法通过离岸距离、海岛面积、自然岸线等多项因素对出让最低价进行修正；市场比较法则引入交易实例进行多因素比较修正；此外，基准价格系数修正法、收益还原法、成本逼近法和剩余法分别适用于不同市场条件和开发状态的无居民海岛价格评估，增强了技术规范的普适性.

分场景的评估应用指引

本规范针对市场化出让、抵押、转让、收回征用及历史遗留问题处理五类场景，明确了评估方法的选择方向和特殊遵循要求。例如，市场化出让评估结果不得低于使用金征收标准，抵押评估需充分预估处置变现风险并分析变现能力，历史遗留问题处理则需根据用岛起始时间与用途变化情况分段测算，体现了因地制宜的精细化管理思路.