上海市规划和自然资源局《上海市深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》沪规划资源乡〔2023〕201 号

本工作方案是为贯彻国家关于深化农村集体经营性建设用地入市试点的部署，审慎稳妥推进上海市改革而制定的具体行动纲领。本方案以健全城乡统一建设用地市场为目标，明确在嘉定、松江等六个涉农区开展试点，遵循规划引领与用途管制、守住耕地与农民利益底线、同地同价同权同责、节约集约用地四大原则。工作核心在于探索入市主体委托与民主决策机制，完善从规划约束、方案编制到公开交易、不动产登记的全链条规则，同时强化土地增值收益在国家、集体与农民间的统筹分配，并建立入市与成片开发土地征收的协同机制，旨在激活农村土地要素，支撑乡村产业发展与城乡融合。

规划引导与试点范围限定

本方案严格框定试点范围为本市嘉定区、奉贤区、松江区、金山区、青浦区及崇明区，并强调入市地块必须为符合国土空间规划的存量工业、商业等经营性用途土地，严禁新增建设用地、宅基地入市，杜绝商品住宅开发。在空间上引导资源向新市镇、产业园区及保留村周边集中，旨在通过盘活存量低效用地，优化城乡空间布局，服务乡村振兴战略实施。

全流程制度设计与权能实现

本方案系统构建了入市操作路径，从前期规划条件核发、方案编制与民主决议，到中期地价评估、公开交易及合同签订，再到后期规划许可办理与不动产登记，均确立了参照国有建设用地的统一规则。其中，创新探索委托代理实施机制与多种供地方式，并设计了涵盖闲置处置、分割转让及二级市场交易的全生命周期监管框架，确保集体土地权能落到实处。

收益分配与风险防控机制

本方案着重理顺入市收益分配关系，规定按交易总收入的一定比例计提调节金，并由试点区细化征收办法，倾斜支持纯农地区与经济薄弱村的基础设施建设。内部收益归农民集体所有并纳入资产统一管理，要求参照征地补偿水平保障农民权益。同时，方案明确设置多项负面清单，防范暗箱操作、资产流失及违规改变保障性租赁住房性质等风险，确保试点在封闭运行中稳妥推进。