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海口市人民政府《关于盘活存量资源要素推进空间提质增效的实施意见》（征求意见稿）
海南
微信用户7587
2026-11-05 22:09:32
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名称：2026.11.05-海口市人民政府《关于盘活存量资源要素推进空间提质增效的实施意见》（征求意见稿）.docx

2026年11月5日，海口市自然资源和规划局为破解存量用地闲置低效等问题、盘活存量土地资源、释放发展空间，制定《关于盘活存量资源要素推进空间提质增效的实施意见》（征求意见稿）。

本意见针对存量用地闲置低效、利用模式单一、规划适配不足、要素流转不畅四类问题，以规划动态维护与分层详规编制为牵引，配套规建管控规则调整、用途转换简化审批、再开发机制改革、市场配置与产权登记服务优化，形成从规划到登记的全链条盘活路径。

规划端：体检先行、分层编制、首开提速

坚持“先体检后规划、存量优先、公益优先”，依托体检评估与低效用地调查分类确定“留改拆”路径，将盘活重点区域、更新单元和重点项目纳入国土空间规划“一张图”。构建“总规定底线、单元定结构、地块定指标”传导链条，推行“单元+地块”分层详规编制；列入城市更新计划的项目可划定首开范围先行编制地块详规，并联办理用地报批、规划条件核发、方案审查、施工图审查等环节，部门同步审查、意见限时反馈、成果共享互认。

管控端：住房与商办指标弹性化

新批建住宅小区可配建小于100平方米户型，户数占比不超过总户数的50%，单户不小于80平方米；危旧小区自主更新可适当设置小于80平方米商品住宅。商务金融类项目塔楼标准层高度不超过4.5米的，取消独立卫生间要求与单套分割面积比例限制；超过4.5米的单套分割面积不小于100平方米，存量改造项目同样适用。独立设置的非机动车停车区域或停车楼，绿地率按绿地总面积与停车区域外用地总面积之比核算，停车楼不计建筑密度。旧城区及城市更新范围内新建住宅日照可按大寒日不低于1小时控制，但不得降低周边既有住宅现状日照水平。居住、商服用地限高调整幅度不超过10%且住宅高度不超过80米的，可通过详规修改、优化或方案论证程序调整。

用途转换：简化审批、设过渡期

商服用地各用途之间相互转换、兼容文化教育体育医疗等设施的，经论证和7日批前公示后报原审批机关批准，无需调整详规，直接更新地块规划条件，涉补缴价款足额缴纳后办理规划许可。用地兼容计容建筑面积占比不超过15%，工业用地兼容比例由15%提高到30%，按单一用途管理、不增收有偿使用价款，兼容部分不得单独分割登记转让。利用存量房产发展支持产业的，可享5年内不改变用地主体和规划条件的过渡期政策。取得不动产权证满两年的低效仓储、工业用地，可分别转换为工业用地、科研用地。

再开发：储备联动、多元改造、续期与置换

成片开发征收土地不再单独编制成片开发方案，城市更新项目同步纳入年度土地储备计划，实行市区两级项目库管理，未入库项目原则上不得申报年度储备计划。原权利人可自行改造、兼并重组、引入第三方资金或二级市场转让再开发，支持以存量土地出资入股组建新公司。历史遗留零散工业用地可协议变更用途或按等价值原则在新入驻园区“以地换地”。低效工业用地空闲未建面积≥10亩且具备独立开发条件的可分割转让。除居住用地外，使用年限不足一年的可协议续期，续期不少于5年；剩余年限不足原出让年限一半且绩效突出的优质项目可提前续期。单一主体连片盘活商办用地确需改为商品住宅的，须符合片区去化周期管控且小于地上计容建筑面积的50%；相邻地块可核发统一规划条件合并开发；零星边角地可凭证置换或与相邻地块一并出具规划条件、先行办理权属部分规划许可。房屋投资额未达总额25%的土地，可办理转移预告登记后转让。闲置土地闲置费经联审可延期缴纳，最长不超过一年。

市场配置与产权登记

建立存量土地资源数据库，批而未供、闲置、低效及储备土地统一入库动态管理，招商选址阶段优先匹配存量土地。司法处置环节探索“司法处置+产业招商”协同，破产财产处置可将公开处置视为土地有形市场交易，拍卖公告载明调整后规划条件及产业准入条件，买受人可凭成交过户裁定办理“带封过户”。划拨土地用途与详规不符但地上建筑物已登记的，可按登记内容设定用途及面积办理协议出让；历史遗留无法开发项目可启动详规重大修改后办理增容、变更用途。原拆原建老旧小区按户首次登记，产权整合项目可灵活采用注销转移方式登记，土地置换可“带押过户”或“带封过户”。本意见有效期三年，由市自然资源和规划局负责解释。

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