广东省城市更新项目实施方案编制技术导则（试行）

本导则确立“专项规划—片区策划—项目实施方案”实施体系中项目层级方案的编制规则，覆盖更新基础、功能定位、更新方案、运营管理、资金测算、专题研究六项主体内容，并按九类更新任务给出分类指引，附编制模板与审批流程。方案经审定后作为改造实施及审批手续依据；近期实施项目可与片区策划合并编制。

编制组织与适用范围

由县级及以上城市更新主管部门组织实施主体编制，编制主体资质按国家和省有关规定执行。各地级以上市可细化要求，整治提升类、简易低风险小微项目及公益性项目可适当简化。项目范围依据交通与自然要素、行政管辖边界、权属界线及各方改造诉求综合划定，允许包含多个空间上不连续地块。

核心编制要求

更新方式分保护活化、整治提升、拆整结合、拆除新建，实施模式分政府征收、自主更新、合作更新。须明确保护、保留、整治、改建、拆除、重建、新建的范围与面积及总建设规模。更新方案涵盖规划设计、建筑设计、产权登记完善、产权归集、土地整备、实施计划与时序；产权归集可采用收购归宗、作价入股、权益转移等方式，实施时序按“统筹协调、民生为本、公益优先、动态平衡”确定，优先安排市政基础设施与公共服务设施。

资金与运营

投资测算覆盖前期、土地整理、建设、运营维护、安置补偿、财务六类费用，经营性项目原则上实现投资与收益基本平衡，无法在项目范围内平衡的可由片区统筹。资金渠道按项目类型区分，老旧小区基础类改造可申请中央补助与中央预算内投资，加装电梯、节能改造可申请超长期特别国债，城中村改造可申请专项借款、发行地方政府专项债券。运营管理须划定资产边界、明确运营年限，区分经营性资产与公益性资产制定差异化策略，鼓励运营收益反哺更新投入。

审查与专题支撑

审查包括材料完整性、内容符合性、程序合规性三方面，重点核查范围划定、功能定位、更新方案、运营管理、资金测算。宜开展交通影响、环境影响、历史文化遗产保护、市政基础设施、社会稳定风险、不动产资产价值、产业发展等专题研究，已满足审批要求的既有成果可沿用。