深圳市人民政府《国有建设用地不动产登记历史遗留问题处理规定》深府规〔2025〕2号

本规定旨在系统解决深圳市国有建设用地不动产登记领域的各类历史遗留问题，覆盖从1982年深圳城市建设管理暂行办法实施前至今的多种情形，包括旧改房、经批准预售但未完善手续的住宅、政策性住房、已持证但手续不全的不动产等六类范围。文件明确了规划、用地、测绘、房屋安全鉴定、消防验收、税务缴纳及不动产登记的全链条处理路径，核心机制是允许并行申办、实行购房者办证与开发建设单位欠缴价款分离原则，并对部分特定历史时点建成的不动产免补地价。

适用范围与申请主体

规定适用于六类不动产，时间节点分别对应1982年、1993年、2021年等关键年份，涵盖原特区内外的建成房屋、批准预售住宅、房改房及政策性住房、已持证但手续不全的不动产等。公共管理与服务设施、公用设施且产权归非营利性组织所有的不动产，或者经行业主管部门会同民政部门认定为非营利性的，同样适用。申请主体按情形分类确定：开发建设单位被吊销或注销且无承继单位的，可由购房者提出申请；政策性住房由住房建设部门或街道办事处申请；国有企业改制相关不动产由改制批准文件或土地资产处置方案指定的接收单位、上级产权单位或购房者依次递补；合作开发部分合作方缺失的由其余合作方申请；重大疑难问题可由区政府或前海管理局指定职能部门或街道办代为申请。

规划与用地手续办理

规划确认以宗地为单位整体办理，不具备条件的可按栋确认。明确列出九类不予规划确认的情形，包括占用永久基本农田、生态保护红线、水源保护区、已批准自然保护地、基本生态控制线、规划城市公园绿地、公共管理与服务设施用地等，但建成在前、规划在后的情形不视为违反。土地权属来源无法认定的，按建成时间推定：原特区内1988年1月3日前、原特区外1990年5月19日前建成的认定为行政划拨用地，之后认定为协议出让用地。房屋用途与土地用途均未明确的，由街道办认定房屋用途后公告确认，土地用途由主管部门派出机构结合房屋用途确认。

费用减免与购房者保护

1989年7月13日《深圳市人民政府关于加强深圳经济特区房地产市场管理的试行规定》实施前向本市房地产开发企业购买的不动产，以及原特区外1993年1月1日原宝安县撤县设区前已取得县主管部门销售批复并销售的不动产，购房者申请登记免补地价，认定为商品房性质。2001年3月6日《深圳市土地交易市场管理规定》实施前在合法国有建设用地上合作建房或转让不动产的，补交地价后可办理登记。开发建设单位欠缴地价、罚款、利息等费用的，符合已批准销售且未缴清费用、或开发建设单位已吊销注销无承继单位等情形的，实行购房者办证与欠缴价款缴交分离原则，先予办理首次登记和购房者转移登记，但开发建设单位自有部分物业除外。

登记程序与实施衔接

不动产测绘可按建设项目、按栋或按套申请，按套测绘的仅测套内面积，公告无异议后可作为登记依据。购房者在开发建设单位已注销无承继单位时可单方申请转移登记，需提交买卖合同、付清购房款凭证及吊销注销材料等，属政策性住房的还需住房建设部门出具同意材料。登记完成后不动产权证须备注依据本规定颁发证书。本规定自2025年6月1日施行，同时废止2004年深府〔2004〕193号及2010年深府〔2010〕66号文件，施行前正在按原规定处理的不动产可继续按原规定办理。属《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》等四部法规处理范围的不动产不适用本规定，产权归党政机关的不动产及符合条件的商业、办公、工业房屋可参照执行。