佛山市城市更新局《关于延长〈推动拆除重建类旧村居改造项目实施的指导意见〉有效期的通告》佛更新通〔2024〕3号

本意见对佛山市拆除重建类旧村居改造的全流程作出规范，覆盖单元计划、单元规划、实施方案、实施监督四个阶段，并对前期服务机构与市场改造主体的准入、退出及转换机制设置量化门槛。核心抓手是规划容量论证与成本核算的“双约束”，以及签约率、服务期限等硬性指标，旨在平衡改造成本与公共利益。

四阶段流程与年度计划管控

旧村居改造按单元计划、单元规划、实施方案、实施监督依序推进。单元计划阶段确定前期工作主体并完成规划容量论证；单元规划阶段由市自然资源局各分局组织编制，村集体经济组织同步编制市场改造主体招标文件；实施方案阶段选定市场改造主体，由其编制项目实施方案及拆迁补偿安置方案，经村集体表决后报批；实施监督阶段由实施主体与区政府签订监管协议。各区须制订年度实施计划并报市城市更新局备案。能按法定控规实施的项目可免编单元规划，但须就目标定位、公共配套、利益平衡等作出专题说明。

前期服务机构与市场改造主体的门槛

前期服务机构须为佛山辖区内法人，实缴注册资本5000万元以上，提供2000万元以上银行存款证明，且具备旧村居改造前期服务或市场改造经验。服务期限不涉及规划调整的不超过1年，涉及规划调整的不超过2年，经村集体表决和镇街同意可延期一次、最长1年。市场改造主体实缴注册资本门槛提高至1亿元，须出具不少于5亿元净资产证明，或按每10万平方米村民住宅拆迁量提供1亿元银行存款证明。两者均要求近5年无不诚信记录。

规划容量的双重论证机制

规划容量须采取成本核算计算容量与规划论证计算容量两种方式分别测算，原则上取较小值，并须与自然生态、交通市政承载力匹配。成本核算由拆除、复建、服务、地价及税费、专项、不可预见六大类成本构成，单价由各区确定并委托第三方校核。规划论证容量以基础计算容量乘以修正系数得出，宅地基础容量可按“栋”或“地”核定，每栋200～260平方米或住宅用地面积的2.5～3.2倍，各区可在区间内自定基数并报市局备案。

退出机制与行政司法保障

市场改造主体须在2年内与项目范围内80%以上土地房屋权利人签订拆迁补偿安置协议，逾期经延期一次仍未达标的须退出。退出时由镇街组织审核已发生费用，经村集体确认后挂账，重新选定主体后纳入改造成本。对已批准实施主体的项目，少数权利人不配合签约的，实施主体可向区级以上政府申请裁决；裁决生效后不履行的，由政府申请法院强制执行。国有用地纳入改造的项目，国有建设用地原则上不超过项目范围总用地面积的20%；宅基地及其附属设施用地占比须不低于50%。