佛山市城市更新局《“三旧”改造项目实施监管工作指引》佛更新通〔2024〕1号

本指引将“三旧”改造实施监管嵌入实施方案批复之后的全流程，按土地整理、供地、建设实施三个阶段明确监管主体与内容，并以监管协议为主要载体落实改造责任。文件按政府实施类、政府主导类、市场实施类、其他改造项目四类分别设定监管路径，同时配套供地、预售、验收、撤销批复等硬性管控手段。

监管阶段与协议签订时点

实施监管自项目实施方案批复后启动，监管依据包括已批复的详细规划、实施方案、监管协议及土地出让合同等。政府主导类项目须在实施方案获批之日起三个月内由监管主体与原土地权利人签订监管协议；市场实施类中旧村居改造项目则以项目实施主体确认之日起算，同样限三个月内完成协议签订。监管协议签订后一个月内须通过信息化系统备案，未备案不予出具用地报批批复。

分类监管的核心差异

政府实施类项目主要将供地后的建设监管内容落实到土地出让方案中。政府主导类侧重供地前的土地整理、公益性用地移交与历史文化保护监管，供地后再转向公益性设施建设与复建安置。市场实施类项目监管链条最长，土地整理阶段即需纳入补偿安置义务、复建安置资金、公益性设施建设交付等内容，其中旧村居、旧城镇改造项目鼓励建立三方复建安置保证金监管制度，以现金或不可撤销银行保函方式缴存。

公益性用地与设施移交的刚性约束

公益性用地移交要求分期供地项目逐期累计落实的公益性用地比例不低于整体项目移交比例。涉及差额移交的，除面积小于1公顷的项目外，区政府须在供地后半年内在其他“三旧”改造项目明确差额落实方案，两年内统筹落实；采取项目内移交经营性用地的，差额部分用地须在供地前签订无偿收储协议且出让收益不予分配。公益性设施与复建安置物业的验收交付时序均不得迟于当期融资建设工程。

违约处置与执行保障

对未按规定完成土地整理和公益性用地移交的项目，不予办理供地手续；融资工程申请规划验收或竣工验收备案前，须优先完成同期公益性设施与复建安置物业验收，否则不予办理其他融资工程验收手续。监管主体对违约方可用复建安置保证金代为履行义务，责令限期整改，整改期间可提请暂停相关报批手续。拒不整改的，可撤销实施方案批复及用地审批手续，已享受的奖补优惠须全额返还；情节严重的取消改造资格并将失信行为纳入信用记录。