海南省自然资源和规划厅《关于支持城市更新规划和用地保障的指导意见》琼自然资规〔2024〕3号

本意见围绕海南城市更新中规划管控与土地要素两大核心，建立了一套从详细规划动态维护到供地方式、地价计收的弹性操作框架。抓手在于以“城市更新单元”为规划传导层级，以容积率奖励、跨地块指标统筹、多样化供地和历史遗留用地处置为政策工具，打通项目实施瓶颈。

规划传导与动态维护的双层体系

意见明确了“城市更新单元”与“城市更新地块”双层规划传导路径。在不突破总体规划和单元层面强制性管控要求，或增加公益性设施与绿地的情形下，允许通过局部技术修正和优化调整的方式，对单元及地块的详细规划实施动态维护，经法定程序审批后纳入“一张图”全周期监管。这为更新项目提供了相比传统控规调整更为灵活的规划接口。

容积率奖励与公益性贡献的折算规则

公益性贡献被量化为明确的容积率奖励。新增补的市政基础设施和公共服务设施，若占地面积在300平方米以下，其地上建筑面积可作为奖励面积且不计入容积率。用地单位自愿将经营性用地用于建设地面绿地、广场、停车场等无偿开放的公共开敞空间，可按占地面积1:1折算建筑面积奖励，并计入地块绿地率。上述奖励面积可在城镇开发边界内跨地块统筹使用，以平衡不同地块的开发强度与资金需求。

供地方式与地价工具的多元组合

土地供应环节提供了多种路径选择。城市更新项目可通过竞争性准入机制遴选合作单位，对应实施综合评价出让或带设计方案出让。对于符合特定条件的原划拨土地使用权人，允许采用协议出让方式办理手续，并简化变更程序。地价政策上，鼓励市、县、自治县分区域、分类别制定以公示地价或市场评估价一定比例核定的统一规则，出让价款须综合考虑土地整理投入、移交的公益性用地或建筑面积、配建基础设施以及多地块联动改造等成本，以市场评估价为基础经集体决策确定。

历史遗留用地与征收权益的最低门槛

涉及历史遗留用地的处理，明确在“二调”和“三调”中均认定为建设用地的，在符合规划用途前提下，可按建设用地办理征收手续。征收程序上，对旧住宅区拆除重建项目，已签约的专有部分面积和业主人数占比均不低于90%时，可依据相关法规对未签约部分实施征收。对于尚未兑现的留用地权益，探索以商业办公等物业置换方式进行补偿，替代实物留地。