江西省自然资源厅 江西省住房和城乡建设厅《关于开展土地混合开发利用的指导意见》

本指导意见旨在贯彻落实党的二十届三中、四中全会精神，探索推进土地混合开发利用工作，以盘活存量土地和低效用地、提高土地要素配置效率、支持产业转型升级和城市更新。本意见系统界定了土地混合开发利用的内涵，明确混合用地中各类用途面积占比应大于15%、主导用途占比应大于50%，并实行正负面清单管理，禁止三类工业、特殊用地等与其他用地混合，鼓励商业、居住、工业主导型的适度混合。本意见从规划引导、土地供应、使用年限、价格评估、用途转换、分割转让、权属登记和履约监管八个维度构建了全流程管理闭环，着力在严守安全、环境、消防底线的前提下，为存量时代土地资源高效配置和新产业新业态发展提供制度支撑。

明确概念内涵与管控规则

本意见首先对土地混合开发利用作出界定，明确其指一宗国有建设用地超出兼容性规定的适建用途或比例，需组合表达两种以上用地性质的情形，并设定了混合用途面积占比大于15%、主导用途占比大于50%的量化标准。在管控上实行正负面清单管理，禁止三类工业、特殊用地等与任何其他用地混合，禁止二类工业及仓储与居住用地混合；积极鼓励商业主导型、居住主导型和工业主导型与公共服务、科研等用途的良性混合，各地可结合新产业需求制定正面清单。

构建规划供应与用途转换机制

本意见强调国土空间详细规划的引领作用，要求在规划条件中明确主导用途与混合用途及其比例、容积率等管控要求。土地供应遵循公开公平公正原则，涉及经营性用地的整宗须招拍挂出让，并鼓励“带方案”出让。在用途转换方面，允许存量用地在符合规划和管制前提下转为以原用途为主导的混合用地，支持原使用权人实施再开发；以工业为主导的混合用地在符合规划、不改变用途前提下提高容积率的，不再增收土地价款，并鼓励利用存量资源发展国家支持产业，可享受不超过五年的过渡期政策。

规范分割转让与全流程监管

本意见从严控制混合用地分割转让，要求整宗地满足转让条件且分割后地块应具备独立使用功能和权属界线，不得损害权利人合法权益；出让合同约定不得分割的须整体持有。不动产登记须依据合同约定，在产权证书附记栏注记用途清单和比例构成。监管层面，自然资源、发改、住建、工信等部门按各自职责建立覆盖产业准入、供应、建设、竣工验收等环节的全程监管机制，坚决防止借土地混合开发之名违规进行别墅等房地产开发建设。