苏州市改善型住宅项目规划管理相关技术要点（试行）

本技术要点围绕提升住宅品质、激发市场活力，对改善型住宅项目的规划管理提出试行导则。本要点从半开敞空间、起居形式、配套公服、停车方式、底层空间、风雨连廊及轨道交通衔接七个维度，对容积率计算、建筑密度核定与停车指标折减等作出差异化规定，旨在通过弹性化的规划管理手段，支持阳台、空中庭院、挑空空间及架空层等高品质设计落地，并鼓励增配邻里共享型物业用房及与轨道站点互联互通，以精细化技术标准引导住房供给侧改革。

优化半开敞与立体空间设计

本要点明确阳台水平投影面积占比不超过本层总水平投影面积18%的部分可按一半计算容积率；特定条件下封闭式阳台亦可按一半计算容积率和建筑面积。高层住宅每户可设一个满足悬挑、开敞面及面积等要求的空中庭院，其建筑面积不计入容积率；低层住宅底层可设室外庭院。高层以下住宅可设一个室内挑空空间，在满足位置、连通及面积占比等条件下不限层高。

支持公共服务配套与底层空间释放

本要点规定，无偿移交的居家养老、托育、社区居委会等公共服务配套用房不计入容积率。鼓励利用出入口及住宅底层增配提供便民零售、健身等邻里共享功能的物业服务用房，该部分面积也可不计入容积率。同时，多层及以上住宅的底层架空空间若仅用于公共活动、通行及停车等功能，可不计入容积率。

引导停车设施创新与轨交融合

本要点允许至少两面开敞的停车楼及附属坡道不计入容积率，并对独立停车楼项目的建筑密度计算作出特别说明。可集中设置半地下室或底层架空层作为停车空间，并明确架空平台的室外地坪计算规则。鼓励在小区内设置开敞式风雨连廊，宽度不大于4.5米的可不计入容积率与建筑密度。与轨道交通设施结建、连通产生的移交面积不计入容积率，且根据项目与站点步行距离或地下连通情况，机动车配建停车指标可获得不同程度折减。