江西省《自然资源资产整体评估技术指南》（试行）

本指南系统规定了江西省自然资源资产组合供应中资产包整体评估的技术要求与操作规范。本文以多门类自然资源资产或多种权利权能构成的资产包为评估对象，从评估基本原则、价格内涵界定、评估模式选择、技术路径与方法运用等方面建立了完整的技术体系。本指南强调整体效用导向，要求在评估中充分关注各类自然资源组合形成的协同效应、权衡效应和规模效应，并通过相关参数的调整予以合理量化。同时，本文明确了合估与分估两种评估模式的选择条件与适用情形，规范了收益贴现还原、整体价值剥离显化等技术路径的应用要点，并对成交溢价在不同资源间的分配测算提出了按市场价值比例、兼顾竞价热度等具体方法。

核心评估模式与技术路径

本指南确立了合估与分估两种评估模式。当资产包内各类资源相互依存性强、某些资源不能单独产生收益时，宜采用合估模式先行评估整体价格再行分摊；当各门类资源可独立量化其收益时，宜采用分估模式分别评估后汇总。在合估模式中，本指南提供了按基础价格比例分摊和按成本或贡献分摊两种方法。技术路径方面，优先推荐预期收益贴现还原路径和整体价值剥离显化路径类方法，并在应用中要求以资产包整体开发利用为前提确定各项参数。

关联影响因素与组合效应分析

本指南要求整体评估除关注常规价格影响因素外，须重点识别和分析资产包内不同构成要素间的关联影响因素。这些因素具体表现为对收益产生影响的因素、对成本产生影响的因素以及对程序效率产生影响的因素。例如森林景观资源对房地产开发用地的生态溢价影响、配套设施对旅游观光价值的提升作用等。本指南强调需将协同效应、权衡效应、规模效应等组合效应，通过对经营收益、成本、利润率、还原率等关键参数的调整进行合理量化，确保评估结果客观反映资产包的整体效用。

典型组合类型评估要点与溢价分配

本指南针对江西省典型的资产包组合类型，分别明确了评估要点。涵盖矿产资源+建设用地、建设用地+森林资源、水域资源+土地资源、水域资源+森林资源以及基于水域资源的多种权利组合等类型，对各类组合的主要影响因素及其作用规律、评估方法选择与运用要点作出了详细规定。在成交溢价分配方面，本指南提供了按市场价值比例分配、结合竞价热度修正及设定溢价上限分配三种测算方法，以服务于不同所有权主体或不同出让收益分配规则下的利益协调。