内容简述

本报告围绕自然资源部《支持城市更新的国土空间规划与土地政策指引》，系统阐述了城市更新中规划与土地政策创新实践的核心思路。本报告指出，该指引作为全国性政策框架的1.0版本，聚焦当前城市更新实施中的堵点与难点，强调规划与土地政策深度融合，构建相互匹配的政策体系，以推动高质量城市更新。本报告明确以“底线保障、正向引领”为导向，坚持公益民生、节约集约、尊重权益三大价值取向，力求在保障公共服务设施和市政基础设施供给、保护生态和历史文化的前提下，提高土地利用效率，优化空间布局，激发多元主体参与活力。

优化规划管控的适应性工具

本报告提出，针对城市更新对象差异大、不确定性强的特点，应制定具有适应性的规划管控政策。具体包括建筑规模异地统筹、容积率核定优化、土地用途与建筑功能复合利用、技术标准差异化以及详细规划动态编制与维护等措施。通过上海杨树浦电厂新增历史建筑给予容积率奖励、北京光明楼危旧改建规划指标按不低于现状审批等案例，说明了以公共利益为导向灵活运用管控工具的做法。

丰富土地配置的多元化方式

本报告强调，应以相适配的土地政策保障城市更新实施，激发更新意愿并降低准入门槛。政策工具涵盖盘活存量低效土地、规范土地复合利用、细化土地使用年限、实施差别化税费计收及优化地价计收规则等。北京铜牛厂房利用五年过渡期政策实现用途调整、上海上生新所以市场主体承租开发模式实现从封闭园区到开放街区的转变，均体现了多元化土地政策对推动更新的积极作用。

强调依法依规的底线约束

本报告重申，城市更新必须严格依据法定规划实施，不得以城市设计、实施方案等替代详细规划设置规划条件或核发规划许可。涉及国土空间总体规划或详细规划调整的，须按法定程序办理。应坚决守住法律底线和安全红线，防止为单一地块财务平衡擅自修改规划，并将动态维护成果纳入国土空间规划“一张图”实施监督系统，确保更新活动依法有序推进。

影响意义

该报告对地方推进城市更新工作具有重要的指导与规范意义。在政策导向上，该文宣贯的《支持城市更新的国土空间规划与土地政策指引》作为全国性上位指导，为各地探索规划与土地政策融合提供了清晰的价值取向和路径框架，有助于扭转过去重规模轻品质、重开发轻公益的更新模式，推动城市更新真正回归以人民为中心和高质量发展的目标。在实操层面，该报告通过分析容积率奖励、建筑规模统筹、五年过渡期、存量补地价等具体案例，展示了政策工具在城市更新落地中的灵活运用方式，为地方破解存量用地盘活难、历史建筑保护成本高、多主体利益平衡难等现实困境提供了可借鉴的解决方案。同时，该报告反复强调依法依规的底线要求，强化了详细规划的法定地位，对于规范地方规划许可管理、防止以更新名义突破规划刚性约束具有警示和约束作用，有利于维护国土空间规划的严肃性和权威性。