本指引旨在构建一套公开透明、科学合理的开发容量计算规则，适用于东莞市内采取公开招引实施主体或土地权利人自行改造模式的“三旧”改造项目。本指引通过设定“成本开发量+奖励开发量”的核心公式，将开发容量与改造成本、现状容积率及公共利益贡献直接挂钩，以实现项目经济平衡与城市品质提升的协调统一。

项目开发容量计算体系

本指引确立了以“成本基准容积率”为核心的计算标准，根据不同改造用途（居住商业、工业、新型产业）及实施模式，通过查询地图或赋值方式确定基准容积率。旧村庄改造引入现状容积率修正系数，以客观反映拆迁补偿成本差异。同时，对于移交额外贡献用地或涉及轨道交通TOD物业分成的项目，可给予相应的容积率奖励，激励实施主体承担更多公共责任。

用地贡献与地价调节机制

本指引明确了项目可开发净用地面积的核算规则，要求改造项目无偿移交额定责任用地，用于城市道路、市政设施及公共服务设施建设，并设定了移交面积的上限建议值。对于无法足额移交用地或开发容量超出规则计算值的情形，设置了加计地价款的调节机制，通过经济手段保障公共利益，工业用途改造项目则免受此限制，以支持制造业发展。

该指引的出台，标志着东莞市“三旧”改造工作从过去的“一事一议”谈判模式，转向了标准化、规则化的“阳光工程”新阶段。它将复杂的开发容量确定过程公式化、透明化，极大地压缩了权力寻租空间，为市场主体提供了清晰、稳定的投资预期，有助于激发社会资本参与城市更新的积极性，加速项目落地实施。

该办法通过开发容量与公共利益贡献的精确绑定，构建了刚弹结合的利益分配机制。一方面，强制性的额定责任用地移交和地价加计规则，确保了公共设施落地和土地增值收益的公共分享；另一方面，奖励开发量和工业项目容积率赋值优化等设计，体现了对产业发展的强力引导和对市场主体合理利润的尊重。这有助于推动改造项目从单纯追求开发利润向提升城市综合承载能力与产业能级转变，实现高质量、可持续的城市更新。