《建筑及居住区数字化技术应用 第3部分：物业管理》GB/T 20299.3-2024

GB/T 20299.3-2024 替代2006版，面向建筑及居住区物业管理的数字化技术应用，规定集成要求、服务与管理要求、设施设备管理、其他应用服务及信息安全五类内容，适用于物业管理数字化系统的建设和运维。本文件将原“物业业务数字化管理”重组为综合管理、安全管理、客户与公共服务、环境维护、运维服务五个模块，并新增信息安全专章。

集成架构与数据底座

本文件要求数据库、应用系统、物联网系统、BIM运维系统四类集成对象协同：数据库须支持读写复制、快速检索、离线与实时导入、全量及增量备份，数据范围覆盖人员、建筑、设施设备、事项消息与BIM模型数据，并按个人信息、重要数据分类分级保护，数据处理全生存周期记录以支持审计追溯。BIM运维系统基于竣工模型优化，按空间和系统拆分，支持设施设备实时监测、异常定位、阈值告警、运维计划自动与手动设置，实现全生存周期精细化管理。

物业管理与服务功能模块

综合管理涵盖OA、人员、资产、品质、供应商及收费管理，要求业主电子档案、一物一码、集中受理与统一调度。安全管理整合秩序维护、消防、电梯、安防与应急，车辆实行一车一档并支持固定车与临时车自动切换计费，消防隐患须采集上报并启动处置流程，应急管理覆盖火灾、电梯困人、恶劣天气、自然灾害与公共卫生事件。客户与公共服务包括信息发布、报事维修、生活缴费、投诉建议、居家养老与商业服务，居家养老要求建立老龄业主电子健康档案并接入实时监测设备。环境维护管理覆盖噪声、CO₂浓度等环境数据监测、生活垃圾分类智能识别与计量、绿化智能灌溉。

设施设备数字化管理

系统须集成电梯、给排水、供配电及照明、暖通空调等设备运行监控，上传运行状态、故障告警与能耗读数，并与火灾自动报警、综合安防系统联动。安防设施涵盖出入口控制、电子巡查、入侵报警、停车库管理、家庭报警、公共广播与视频监控，车牌识别数据存储周期不小于规定期限。消防设施管理细化到火灾自动报警、消防控制室、灭火设施、疏散设施与违规监测，消防通道占用须通过地磁或物联感知产生告警。其他公共设施涉及供配电、公共照明、给排水、二次供水水质监测、窨井盖、通风空调、地下管网、充电桩、可再生能源及物联感知设备。能耗监测要求供水供电三级或四级采集，实施分层分项分类定额管理与超值预警。

信息安全底线

系统安全采用统一账号认证、授权和审计及最小授权原则；网络安全要求独立隔离部署、边界防火墙、访问策略变更留痕；主机安全要求防病毒、漏洞扫描与日志审计；数据安全要求多重隔离、密码技术保护重要数据与敏感个人信息、数据容灾及口令定期变更；应用安全要求移动APP符合个人信息安全测评规范，宜部署应用防护与防篡改系统，定期漏洞扫描并开启审计功能。