兰州市住宅小区公共收益管理实施细则（试行）

本细则为兰州市住宅小区公共收益管理提供全流程操作框架，覆盖收益界定、归属分配、经营主体、专户核算、使用审批、信息公开、审计监督及移交衔接各环节。核心思路是坚持业主共有、专户存储、共同决策，通过明确成本扣除上限与收益用途底线，压缩物业服务人自由裁量空间，同时依托街道、社区与行业主管部门分层监督，建立可核查、可追责的管理闭环。

收益范围与成本管控

公共收益明确列举九类来源，包括共有房屋租赁、场地停车、广告投放、自助设备入驻、通信设施占地费、报废设施残值及违约金赔偿金等。扣除合理成本后的净收益归全体业主共有；业主大会成立前，物业服务人可扣除成本不得超过经营总收入的40%，成立后由业主协商确定。净收益的50%以上须补充住宅专项维修资金，其余经业主共同决定可用于约定外共用设施维修、保险体检、第三方审计、维权诉讼、业委会经费等合规用途，并列举五类禁止列支费用。

经营主体与账户管理

细则按小区治理阶段明确经营主体：前期物业阶段由物业服务人代管；有物业管理委员会的小区由其作为主体，可委托物业具体经营；业主大会成立后由业委会（物管会）名义开户，受托主体负责管理。公共收益须单独建账、独立核算，一个物业服务区域只开一个专用账户，即便暂无收益也应开户。每年3月底前须将上年度未另行使用的收益存入维修资金专户。

使用程序与信息公开

业主大会成立前，收益使用依前期合同约定；未约定又确需使用的，须编制方案预算、组织业主表决、公示后实施，年度预算经表决通过后按预算执行不再逐笔表决。成立后单次使用1万元以下可授权业委会审批。每年1月底前须公示账户余额、收益来源、经营合同、收支明细等信息，公示期不少于30日；异议主体可要求7日内书面说明，达到面积和人数双20%业主异议或业主大会议事规则约定时，须委托第三方审计。

移交与监督责任

原管理方须在业委会开户后10日内划转存量收益，不得以业主欠费为由拒交；经营主体变更或业委会任期届满的，须在30日内完成财务审计，公示无异议后10日内移交资金、账目、印章及凭证。市级部门负责政策制定与督查，区县部门日常监管，街道（乡镇）负责纠纷调解与监督，市场监管、税务、消防、公安等部门按职责分别查处违规收费、监管税收、确认应急维修情形、备案地面停车经营并协查侵占行为。细则适用于主城四区、红古区、高新区及三县，自2026年11月1日施行；施行前已垫付的共有部分维修费用可建档留存，经举证不属于禁止列支范围并按程序表决后予以追认核销。