东莞市人民政府《关于深化拓空间改革有序推进城市更新的实施意见》东府〔2024〕90号

本意见为东莞深化“拓空间”改革、有序推进城市更新提供系统框架，核心是以国土空间规划为统领、以体制机制改革为动力，统筹旧城镇、旧厂房、旧村庄改造，明确到2025年完善政策体系并启动示范项目、2030年实现“三生融合”、2035年建成宜居韧性智慧都市的分阶段目标。文件从分类改造、流程重构、难题破解、保障支撑四个维度作出制度安排，自2024年11月1日起施行，有效期五年。

系统谋划与分类改造

建立“城市体检先行”机制，将体检发现的问题短板作为更新重点，并衔接历史文化资源调查评估与应保尽保要求。构建“大中小圈”管控体系：“大圈”为未来10年更新范围，“中圈”为近5年重点区域，“小圈”为年度实施项目，实行动态调整，原则上禁止“工改居”项目。创新三级规划编制体系，以国土空间总体规划、城市更新专项规划、单元规划逐级落实管控。改造方式上采取拆除新建、整治提升、拆整结合并举，按新型城市社区、产业社区、乡村社区、农田生态社区四类定位分类推进，同步部署地下管网改造、交通“微循环”疏通、“平急两用”设施建设等韧性城市工程。

以人为本重构改造流程

项目启动前须完成权益人意愿摸查，城中村改造需经农村集体经济组织三分之二以上成员同意。强化政府“统筹做地”，明确镇街（园区）为责任主体，可委托国企协助前期土地整备，服务期限原则上不超一年。建立全市统一的补偿安置指引与权益核查机制：具备合法权属的充分保障补偿，无完整权属证明但经核实公示的按同等条件适当补偿，违法建筑不予补偿。实施主体确定采取政府收储、公开招引、权利人自行改造三种模式，公开招引的前置签约率原则上达80%，实施主体须在6个月内完成90%权益收购，未达标则清退且五年内不再重启。推动净地出让，签约率达90%后可经市政府同意实施单元切割或依法征收。

破解更新难点与强化保障

明确城市更新的公共利益属性，推动城中村改造立法，衔接行政裁决与司法程序。安置房可通过新建、购买、租赁等多渠道筹集，供地方式涵盖划拨、协议出让、公开出让及集体土地流转。农房管控实行“禁建区、限建区、可建区”动态调整，纳入拆除新建范围的集体土地统一划入禁建区。探索房屋体检、养老金、保险“三项制度”，强化“两违”零新增、去存量治理。集体经济组织须将经营纯收入不低于一定比例投入旧村整治或产业园区建设，城中村改造集体补偿货币总额的三分之一优先用于村域治理与产业升级。资金保障上用好专项借款、超长期特别国债等工具，建立“资金、空间、项目”三位一体投资机制；同时向属地赋权“两违”处置、土地征收职能，建立技术审查与行政审批分离制度，并通过组建三大工作组、司法援助和宣传引导机制推动落实。