广州市律师协会《关于办理城市更新业务操作指引》穗律协业通〔2025〕226号

本指引针对广州市“依法征收、净地出让”城中村改造新模式，为律师办理城市更新业务提供全流程操作规范。文件覆盖前期准备、意愿征询、拆迁安置、土地整理与供应、工程建设与回迁、项目公司治理与融资、村集体事务及矛盾纠纷化解等环节，并专章梳理实务障碍与解决方案。指引定位为非强制性参考，依据截至2025年9月10日有效的法律法规及广州市地方政策制定。

拆迁安置与补偿标准

本章明确分类补偿原则，区分村民住宅、集体物业、旧厂房及非村民房屋适用差异化标准。涉及“双三分之二同意”表决核查、无证建筑按建成时间（2009年12月31日前后）适用不同补偿单价、国有旧厂房按“同地段毛容积率2.5商业用途市场评估价50%”补偿及12个月内交地额外奖励10%等具体指标。还规范了补偿方案公示、听证触发条件及协议必备条款。

土地整理与供应模式

以“政府认定国企做地”为核心模式，明确市级做地主体为越秀集团、广州建筑等七家全资国企，区级由各区政府认定1—2家。做地流程分“前期—实施—交储”三阶段，涉及“三地”整合（边角地、夹心地、插花地）、留用地指标抵扣等特殊规则。供地环节区分旧村庄、旧厂房、旧城镇改造类型，涵盖公开出让、协议出让及“带方案招商”创新模式。

项目公司治理与融资合规

本章明确城市更新资金来源包括城中村改造专项借款、政府专项债券、公司信用类债券及社会资金等，限用于征地拆迁、安置房建设和市政基础设施。律师可协助设立项目公司、完善治理结构、建立数据安全及个人信息保护制度，并参与重大事项决策，提示国有股东依法行使表决权。

村集体事务与矛盾化解

本章依据《广州市城中村改造条例》，强调拆除新建类项目须经农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上十八周岁以上村民同意方可纳入年度计划。律师可协助成员身份确认、“一户一宅”认定、集体土地使用权收回及行政处理申请等事务。纠纷化解依托广州市“1+N+N”府院联动机制，引导优先通过调解并申请司法确认，针对群体性案件可驻村提供一对一政策解读。

实务障碍与应对方案

本章识别六大类执业障碍，包括新旧政策衔接冲突、司法强拆程序应对、补偿评估机构选定争议、复杂权属关系处理（历史违建、继承共有、宅基地合建等）、集体土地与国有土地双轨程序冗长及强制执行超期风险，并逐项给出具体操作建议，如建立动态权利证据链、代位析产诉讼、执行材料合规预检等。