陕西省住房和城乡建设厅就《关于加强房地产开发项目管理的意见（征求意见稿）》公开征求意见。这份文件按项目开发先后顺序，对土地供应、规划审批、施工监管、验收备案、销售交付、后期管理等环节逐一提出要求。对开发企业来说，需要对照文件梳理自身在审批、资金、销售、交付各环节的操作流程；对购房人来说，文件涉及的预售资金监管、网签备案、“五证”公示、交房查验等条款，直接关系到买房和收房时的权益保障。
一、土地与规划审批：供应更精细，审查更具体
1、土地供应：控规模、优布局、可带方案出让
自然资源部门要按照住房发展规划和年度计划，合理确定房地产用地供应规模，严控单宗住宅用地规模，优先布局配套成熟、需求适配的地块，实施精细化土地供应管理。优化土地出让方案，可带规划方案出让；对于实行现房销售的项目，要在土地出让公告中向社会公开现房销售相关信息。同时加强项目开发利用监测监管，遏制闲置浪费。
2、规划审批：布局、指标、配套一并审
自然资源部门应综合考虑国土空间规划、生态环境、交通条件、水电气暖等配套设施条件，加强规划用地布局审查。在建设工程设计方案审查中，做好总平面布局、经济技术指标、配套设施等内容审查，确保各项指标和配套符合规划条件。
3、工程设计：夯实主体责任，完善“好房子”标准
住房和城乡建设部门要夯实建设单位首要责任、强化勘察设计单位主体责任，严格施工图审查制度，确保设计满足工程建设强制性标准。完善“好房子”建设标准体系，指导勘察设计单位结合新材料、新工艺、新技术推进“好房子”建设标准，在居住功能、安全、性能、质量、体验等方面开展精细化、集成化设计，优化户型设计，完善功能分区，合理规划动线，改善采光通风条件。住房和城乡建设、人民防空、通信等部门要统筹做好消防设计、抗震设计、人防工程设计、节能与绿色建筑设计、有线电视配套、通信等设施设计的审查或审核，加强设计单位资质核查。
4、资金支持：开发贷款实行主办银行制
房地产项目开发贷款实行主办银行制，开发公司与主办银行协商一致确定一家主办银行。住房和城乡建设、金融监管部门要持续发挥城市房地产融资协调机制作用，加强银企对接，支持项目加快问题修复；支持开发公司通过股权、债券等多种方式融资。对实行现房销售和预售的项目，按照市场化原则满足合理融资需求，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配。
二、施工与验收：责任到人，节点核验
1、项目手册：全生命周期记录
住房和城乡建设部门要根据《城市房地产开发经营管理条例》健全房地产开发项目手册制度，将拿地、命名、资金、建设、销售、竣工验收等环节中的主要事项记录在开发项目手册中，明确数据生成、更新、存储、使用等管理要求，推进建立数字化开发项目手册。
2、参建各方：各负其责
住房和城乡建设部门要压紧压实建设单位工程质量首要责任和勘察、设计、施工、监理单位主体责任。建设单位组织图纸会审、保障资金和条件到位、实施全过程质量管理；施工单位健全质量自控体系、严格按图施工、对材料进场和关键工序全过程控制；监理单位对关键工序、关键部位实施旁站监督，对发现问题签发整改通知并跟踪落实；勘察设计单位提供符合标准的文件，参与技术交底与验收，对设计质量负责。
3、质量监管：关键部位重点抽查
住房和城乡建设部门要严格施工许可管理，将地基基础、主体结构、防水、建筑保温材料等关键部位和工序列为监督重点，加大抽查抽测频次；严格核查钢筋、混凝土等关键材料的合格证、型式检验报告、进场复试报告等质量证明文件；监督参建各方严格按照经审查合格的施工图设计文件施工，对重大设计变更必须重新报审。
4、规划与配套：同步规划、同步建设、同步验收
自然资源部门要明确关键核验节点，开展常态化现场巡查，重点核验规划条件和建设工程规划许可中各项管控要求和配套设施的落实情况。教育、卫生健康、民政等部门要监督配建学校、幼儿园、养老服务设施、医疗点、社区服务用房等公益性设施建设，确保与住宅同步规划、同步设计、同步建设、同步验收、同步交付。住房和城乡建设（城市管理）、供电、通信、广电等部门要督促供水、供电、供气、供暖、排水、照明、通信、有线电视等配套基础设施与房屋主体同步设计、同步施工、同步竣工。
5、验收备案：规划核实与专项验收并行
自然资源部门要严格依据规划条件和建设工程规划许可开展规划核实，重点核实用地范围、容积率、绿地率、建筑密度、建筑高度、停车位数量，以及建筑位置、建筑层数、外立面等是否符合要求，托育服务、养老服务、社区办公用房等配套设施是否同步建成。住房和城乡建设、国防动员、供电、广电、通信等部门依职责加强消防、节能、人防、电力、有线电视、通信等专项验收或核查。住房和城乡建设部门强化竣工验收备案的过程监督管理，对违反质量管理规定的下发整改通知书，对提供虚假备案资料的项目和个人依法追究法律责任。
三、销售与交付：资金监管与交房程序更明确
1、预售许可：核查“证、钱、进度”
住房和城乡建设部门要规范商品住房预售条件，加强预售资金监管。预售许可重点核查项目是否取得国有土地使用证或不动产权证书、建设工程规划许可证和施工许可证，投入开发建设的资金是否达到要求，是否已确定施工进度和竣工日期，并进行现场查勘，实地查验施工进度是否符合形象进度要求、单体建筑是否完成主体结构封顶等。
2、资金监管：购房款全部进监管账户
住房资金监管机构应与房地产开发企业签订资金监管协议，并在项目的主办银行开立资金监管账户。购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。商品住房项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，解除资金监管。
3、网签备案与销售行为：房源真实可查
住房和城乡建设部门应按照统一的网签备案流程、合同示范文本及数据标准，以楼盘表为核心数据库记录房屋坐落、面积、用途、权利状况等信息，并与自然资源部门做好网签备案与不动产登记的衔接。市场监督管理部门从严查处虚假宣传、捆绑销售、一房多卖、阴阳合同等违法违规行为，严厉打击制造房源紧张假象、返本销售、售后包租等违规行为。开发企业在销售现场必须明示“五证”（《国有土地使用证》或《不动产权证书》、《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》）、一房一价表、合同范本、前期物业服务合同、临时管理规约等，网签合同、广告、价目表必须同时标注套内面积、套内单价、建筑面积、公摊率、公摊明细。网信部门加强房地产领域网络平台账号整治，核查处置“恶意炒作、虚假宣传、扰乱市场秩序、误导政策解读”等违法违规账号。
4、现房销售：有序推行，定金纳入监管
住房和城乡建设部门要有力有序推行商品住房现房销售：新出让土地的商品住房项目、已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目优先选择现房销售，已取得建设工程规划许可证的商品住房项目鼓励实行现房销售。落实现房销售备案管理，做好对现房销售方案和具备交付条件的有关证明的备案管理；积极推行现房销售定金制，履行定金监管职责。
5、交付程序：先查验、后交接
住房和城乡建设部门要监督房地产开发企业在交付前做好实测绘工作，对测绘成果备案，出具《房产面积确认告知书》；做好物业项目承接查验的指导、监督和备案。开发企业要在合同约定交付日前以书面形式（信件、短信、邮件等）通知购房者办理交接手续，按照通知交付、查验文件、实地验房、结算缴费、钥匙交接的程序进行交付，并在交付时出示住宅质量保证书、住宅使用说明书、竣工验收备案表、住宅工程质量分户验收表、实测面积测绘报告。严禁临电或未经验收、验收不合格交付房屋，违者按相关法律法规从严查处并追究责任。开发企业不得将房屋交付给未按规定交存首期住宅专项维修资金的购买人。
四、后期管理与协同：办证、税费、物业各有要求
1、不动产登记：不得增设申请要件
自然资源部门要严格依照《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记规程》规定的程序和法定要求开展登记业务，严禁擅自增设申请要件，杜绝要求群众提交材料清单以外的证明材料，推动商品住房交付时购房人同步取得不动产权证书。
2、税费与物业：禁止代收契税，规范前期物业
税务部门要严格依据《中华人民共和国税收征收管理法》强化房地产开发项目用地、建设、销售到清盘各环节税费征收，禁止房地产开发企业等单位和个人代收、代缴契税。住房和城乡建设部门要监督指导开发企业通过招标方式选聘前期物业服务人，督促物业服务企业履行物业服务合同，指导物业企业督促维保单位落实维保责任。
3、部门联动：信息接入省级政务数据平台
建立由省住房和城乡建设厅、省自然资源厅、省税务局等部门组成的联席会议机制与数据共享机制，将土地供应、规划许可、施工许可、竣工验收、网签备案、税费缴纳、不动产登记、水电气暖供应情况、有线电视配套等信息及时接入省级政务数据平台，实现一网通办、信息共享。各部门发现涉及其他单位的问题线索应及时移交相应主管部门。
五、总结
这份征求意见稿把开发项目从拿地到办证的链条逐环节列出要求：土地供应控规模、规划审批审指标、施工监管抓关键部位、预售资金进监管账户、交付前先查验、登记不得加要件。开发企业可对照预售许可核查项、资金监管账户、销售现场明示内容、交付程序等条款逐项自查；购房人可留意销售现场“五证”与公摊明细公示、购房款是否存入监管账户、交房时开发企业是否出示相应文件。
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