江苏省自然资源厅2026年10月汇编的《江苏省城市更新产权归集和不动产登记典型案例汇编》，收录13个典型案例。案例覆盖多元主体与单一主体、拆除重建与保留建筑、带建筑挂牌与司法拍卖、带押过户等类型，直面权属来源复杂、注销登记困难、保留建筑登记要件缺失等实务堵点。
一、多元主体更新：确权归集与分类处置
1、常州老凌家塘：前置确权与统规统建
常州市老凌家塘城中村项目总用地面积约15.12公顷，1-1期、1-2期总用地面积0.73公顷，均为集体建设用地，分别涉及9户和13户居民。项目落地“组初核、村复审、镇终审”三级确权机制，对边角地、插花地通过“四级确权”和公示确认建设用地使用权归村集体所有。项目推行“集体统一归集、统规统建利用”，将零散宅基地、集体闲置用地统一归集，原单独所有的建设用地使用权归集为多产权主体按份共有；由村委会及所有村民统一委托常州市钟楼区盛业投资公司作为实施主体。1-1期于2025年12月底完成规划核实与竣工验收，2026年元旦实现“交房即发证”，采用直接按户首次登记方式为农户办理宅基地使用权和房屋所有权登记。
2、常熟富士宝地块：联合自主更新与分批登记
常熟市富士宝地块总用地面积约49.2亩，原产权涉及富士宝电器、新秀顿纺织科技、吴某春3个权利人，并将周边2块未设定土地使用权土地一并纳入更新范围。项目通过三条路径实现产权归集：二级市场转让取得土地使用权，统一土地权利性质及年限，对未设定土地使用权的土地办理出让手续。经归集后由4家单位组成联合自主更新主体，按共用宗地方式统一规划建设，审批部门核发一本包含所有成员单位的《建设工程规划许可证》。项目实行“分批竣工、分批登记、按份共有”，对已验收厂房先行办理首次登记，按“土地按份共有、房屋分幢登记”路径办理，并在产权证附记栏注明各成员单位土地权属信息明细。该做法节省财政拆迁支出、基础设施建设成本约5000万元。
3、无锡惠山古镇：历史遗留注销与文保建筑确权
无锡惠山古镇历史文化街区项目占地21.4万平方米，总建筑面积约17.32万平方米。针对历史拆迁注销难题，无锡市建立拆迁注销工作机制，对已达成补偿协议、房屋实物已灭失的，由属地政府嘱托登记机构完成注销；对暂不具备注销条件的，在登记簿进行标注。对骑跨宗地建筑，符合调整宗地条件的分割、合并后办理登记，不具备调整条件的在登记簿注记跨宗地事实并附图。保留修缮类建筑首次登记，以自然资源部门按现状出具的规划认定或核实意见、住建部门明确符合要求备案意见的房屋安全鉴定报告、消防救援部门核查意见替代传统竣工验收备案材料。文保建筑方面，通过政府专题会商指定权利主体，明确可单独办理不动产登记，并在登记簿附记禁止抵押、转让等限制条件。
4、苏州32号街坊：全生命周期登记闭环
苏州古城区32号街坊用地面积约24.34公顷，总建筑面积约24.77万平方米，是江苏省首批城市更新试点中唯一街坊级项目。项目由姑苏区古城保护更新利用领导小组认定苏州名城更新发展有限公司为实施主体，市资规局依据规划条件和改造方案办理协议变更用地手续。登记按照“产权归集—注销原产证—项目建设—首次登记”流程开展，瓣莲巷30号于2024年完成全部建设后由更新公司完成不动产首次登记。针对不可移动文物竣工材料获取难，2024年市政府通过专题会议纪要明确：不可移动文物保护工程以文物部门最终验收结论代替竣工备案证明，作为办理不动产登记的依据。
二、单一主体更新：带建筑挂牌与登记创新
1、江阴忠义街与盐城8号新生：带建筑挂牌的两种实践
无锡江阴市忠义街历史街区项目总建筑面积约1.3万平方米，其中保留历史建筑约1.26万平方米，主街长245米。江阴市通过收储收回方式整合多权利主体土地及保留建筑，实施带建（构）筑物挂牌出让，实行“征而不拆”，将保留建筑保护利用要求纳入土地供应条件。针对国有资产历史遗留办证难题，江阴市制定《江阴市国有资产不动产权证补办工作指引》，采用“现状核实+联合确认”方式补齐登记前各项建设手续，以《江阴市国有资产历史遗留不动产办证审批表》签署意见并盖章作为规建手续缺失的替代材料，推动评估价约1.43亿元的历史保留建筑完成首次登记。
盐城市8号新生·数字科技创新园项目总用地面积1.44公顷，总建筑面积约8900平方米，前身为盐城市第八中学老校区。项目采用带资产、带方案挂牌出让模式，亭湖城建集团作为实施主体累计投入4500余万元开展改造提升。项目先按国有划拨土地收回程序注销原教育事业单位名下划拨土地使用权和房屋所有权，再实施带资产、带方案公开挂牌出让；由实施主体提供房屋安全鉴定报告和消防安全评估报告作为房屋已竣工材料，结合规划核实情况确定竣工时间；根据出让合同对项目楼幢按一个整体进行不动产登记，同时按规划许可材料分类记载商业办公等复合用途。
2、灌南源天生物与盐城肉联厂：工业存量与遗产更新
灌南县源天生物科技项目针对企业“有房无证”历史遗留问题，分层出台专项政策，将“带建筑物挂牌”作为存量工业地块产权归集核心制度工具，允许现状建成厂房随同宗地一并挂牌出让。项目建立多部门协同联审机制，统一启用《灌南县工业企业带建筑物挂牌申请不动产登记审查表》，将分散的单项审查整合为一站式联审；登记机构设立历史遗留工业项目专属登记服务通道，推行“一对一”全程帮办代办，推动土地与建筑物权利同步登记。
盐城市肉联厂地块项目为始建于1968年的原盐城肉联厂旧址，厂区留存18栋工业老建筑、标志性水塔、万吨冷库等工业遗存。项目实现“带方案、带设计、带运营”土地供应，将保留建筑一并纳入出让标的；由政府统一实施房屋征收，注销原有房屋产权，完成整块地块土地、地上遗存权利整体归集；实施主体凭土地出让合同、征收办结材料、各项验收材料同步申请国有建设用地使用权、全部保留历史房屋所有权首次登记。规划许可编制阶段，登记机构提前参与历史建筑方案评审，对层高、退让等不达新建标准的指标实行“一事一议”，会商纪要作为登记依据材料。
3、宿迁福达坊与海安实小北侧：注销登记与批量处置
宿迁市福达坊公司地块项目占地41577平方米，收储后将其中的16442平方米土地挂牌出让，地块上原有厂房一直保留。项目在规划条件中明确保留建筑现状、用途及后续登记路径，在挂牌出让公告中明确带资产出让；宿迁市局依据原福达坊公司房屋所有权登记档案中的规划、竣工验收备案、房屋测绘报告等材料为西游蓝公司办理了国有建设用地使用权和房屋所有权首次登记。
海安市实小北侧地块项目涉及被征收群众412户，已全部完成协议签约、房屋交房及拆除工作。海安市建立征收地块不动产批量注销标准化处置机制，对无权利限制房屋，登记机构依据市政府授权的城市更新服务中心的注销函及权属清单依嘱托批量办理注销登记，无法收回权证的统一公告作废；对抵押不动产，在抵押权人无异议后同步办理抵押权及产权注销；对查封不动产，由市政府指定相关部门对接司法部门解除限制后集中批量注销。
4、无锡原中国饭店与建湖灯具厂：权属归集与司法拍卖
无锡工运路18号原中国饭店项目宗地面积6934.7平方米，地上建筑物面积36202.23平方米。项目通过“宗地分割+权属转移+用途变更”一体化登记模式，由区机关事务管理局与崇泰建设公司共同申请转移登记，以土地首次登记+房产转移登记形式将房地一体归集至崇泰建设公司名下，同时合并办理房屋用途变更登记。因更新实施主体对保留建筑采取装修改造、未重新办理规划建设手续，以转移登记方式完成房屋产权归集。
建湖县灯具厂存量地块项目占地约6.54公顷，2026年经司法公开拍卖由4家民营企业联合竞得。建湖县自然资源和规划局提前对接法院、破产清算工作组，梳理地块历年出让档案、注销原有全部抵押查封等权利负担；在地块完成容积率≥1.2、建筑密度≥45%、绿地率≤6%的指标优化后，将更新后的规划管控要求纳入不动产登记依据；为联合更新主体按共用宗地模式核发标注全部权利人的不动产权证书，支持企业结合产业布局合理分拆用地。
5、泰兴春园片区：以旧换新与带押过户
泰兴市春园片区建成于上世纪90年代，共涉及220户居民。泰兴市通过市属国企统一托底收购老旧房源，统筹整合康宁佳园、滨湖佳苑等10个新建优质小区、492套商品住房用于群众置换，实行单户置换下浮12%、整单元下浮16%、整栋楼下浮20%的梯度优惠政策。登记环节建立不动产专项权属前置核验机制；对置换现房的直接办理新旧房屋互换转移登记并合并办理抵押注销与设立，对置换期房的先行办理互换转移预告登记和期房抵押预告登记；创新“带押过户”模式，将旧房过户至国企、新房产权转移、新旧房屋抵押注销与设立业务一窗同步并联办结，直接使用新购住房贷款抵扣旧房剩余贷款余额。
三、总结
13个案例表明，城市更新产权归集与不动产登记的关键在于把确权、注销、供地、登记各环节前置衔接：权属调查与历史遗留问题化解要在更新前期完成，保留建筑登记要件需在供地环节一次性明确，注销与首次登记的路径选择应结合建筑实体是否灭失分类处置。对规划与登记实务而言，最可落地的一条提醒是：在供地方案和出让合同中同步锁定保留建筑的现状、用途与后续登记路径，避免受让后材料缺失、登记无据。
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