广州市就存量建筑转换用途管理公开征求意见。这份《广州市存量建筑转换用途实施办法（征求意见稿）》明确了临时转换用途与永久转换用途两类路径，并从适用范围、准入条件、申请材料、办理流程到土地收益计收作出系统规定，为存量空间资源的高效合理利用提供了操作框架。
对规划从业者和政府工作人员而言，办法的价值在于把"能不能转、怎么转、转后怎么管"落到了条文层面。以下按原文顺序梳理其主要内容。
一、分类管理与适用对象
1、临时转换与永久转换的界定
办法所称转换用途包括临时转换用途和永久转换用途。临时转换用途，是在不改变原土地用途、土地使用年限、土地使用主体、原规划许可和不动产登记文件的前提下，临时改作其他用途的行为。永久转换用途则需办理土地用途变更手续，可以相应变更不动产登记的用途。
2、存量建筑与申请门槛
存量建筑指国有建设用地上权属无争议、有合法权源证明的建筑物。申请临时转换用途的，应当已合法取得土地使用权超过5年，且已通过竣工验收备案或者竣工联合验收超过2年；申请永久转换用途的，应当已完成房屋所有权首次登记超过5年。集体土地上权属清晰、合法合规的非居住存量建筑可参照本办法开展管理和监督。
二、准入条件与申请材料
1、十三项申请条件
申请转换用途应当符合以下条件：不涉及生态保护红线、永久基本农田等国土空间规划底线；不影响国土空间规划近期实施；未被纳入土地储备、市政交通公共设施近期建设计划范围；未被纳入区政府近期征收、城市更新拆除重建范围；位于城镇开发边界外的还应符合城镇开发边界外布局建设项目准入目录；申请永久转换用途的还应符合详细规划。建筑经可靠性鉴定局部为A级或B级、整幢为Ⅰ级或Ⅱ级（一级或二级），不属于危险房屋；符合房屋安全使用、消防安全、生态环境、卫生防疫等管控要求；不涉及增加容积率、建筑高度和建筑层数；申请部分原则上以幢或者层为基本单元并符合独立使用要求；不存在预告登记、已预售备案、异议登记、查封及涉物权变动的生效法律文书，存在抵押登记的需抵押权人同意；违法建设已完成整改或查处执行完毕；土地出让金未缴清应先缴清；剩余土地年期不少于6年且原划拨决定书或出让合同未明确约定收回；不得改作或以任何类住宅形式变相用于商品住宅。
涉及工业、仓储、商服等产业用地存量建筑转换的，还须不属于对居住和公共环境有严重干扰、污染或安全隐患的工业用地及存放易燃易爆剧毒等危险品的仓储用地，不属于现行工业产业区块范围内的工业用地和仓储用地，且所在产业用地项目已完成达产期履约跟踪评估和达产要求。申请永久转换用途且涉及将土地用途（居住用地除外）变更为公共管理与公共服务用地的，应先行开展土壤污染状况调查，并符合相关法律法规规定。
2、八类申请材料
申请应提交转换用途申请书，房屋所有权人身份证明文件，不动产权属证明或其他合法权源证明，房屋安全鉴定单位出具的房屋可靠性鉴定报告，相关利害关系人意见，由原设计单位或具有相应资质的设计单位编制的建筑物用途转换方案，按规定需开展的土壤污染状况调查报告，以及法律法规规定的其他材料。
涉及改变共有部分用途的，应提交符合法律规定比例的业主表决和同意的书面意见；存在抵押登记等他项权益的，应提交所有他项权益人的身份材料及同意的书面意见；涉及将住宅转换为经营性用途的，应提交有利害关系的业主一致同意的书面意见。
三、办理流程与审查机制
1、从申请到联合审查
申请人向规划和自然资源部门提出申请并提交材料；规划和自然资源部门对合规性和土地价值开展初审，符合条件的提交区政府联合审查，涉及其他利害关系人的应在联合审查前开展公示、充分听取意见。区政府组织发展改革、公安、规划和自然资源、生态环境、住房城乡建设、市场监管、城市管理综合执法、消防救援等单位开展联合审查，并视项目情况邀请教育、工业和信息化、民政、商务、文化广电旅游、卫生健康、林业园林等有权限部门参加，出具包含是否同意转换、转换年限、拟转换用途、土地出让金或年收益、是否符合过渡期支持政策、监管责任单位等内容的联合审查意见。
2、业态统筹与手续衔接
参与联合审查的单位应结合片区发展需要做好项目业态进出统筹并明确转换意见：转换前后涉及公共服务设施、市政和交通设施、公园配套用房等用途的，由相关主管部门明确意见；涉及工业、仓储、商服等产业建筑及其配套用房的，由相关主管部门就转换用途、履约监管明确意见；转换后用于公益性、非营利性或普惠性公共服务用途的，由市级行业主管部门明确认定意见；转换后用于发展国家支持产业、行业的，由市级行业主管部门明确认定意见并提供明确的国家文件依据。联合审查同意后，房屋所有权人与区政府或其指定行业主管部门签订监管协议；规划和自然资源部门出具同意转换用途书面意见；申请人凭书面意见办理施工、消防、生态环境等审批备案手续；项目竣工后申请竣工联合验收，未通过验收不得擅自投入使用，鼓励购买既有房屋安全保险。用途转换申请纳入低效楼宇更新实施方案的，可一并公示、实行一站式联合审查。
四、合同、收益与期限管理
1、临时与永久转换的后续手续
临时转换用途的，房屋所有权人还应与规划和自然资源部门签订临时利用合同，约定临时利用用途、土地年收益、缴纳方式、到期后处置方式等；永久转换用途的，应按《广州市国土空间规划条例》第四十二条规定申请调整规划条件后，按新用途、新权利类型办理出让合同变更和土地出让金补缴手续。
临时转换符合免于规划许可正面清单（附件2）情形的，涉及其他利害关系人时应通过社区议事等方式在实施前听取意见，有异议的在镇（街）协助下协调；涉及施工、消防、生态环境、竣工等手续可直接向相关部门申请办理。属于建筑内部业态调整的，可直接申请办理相关手续，无需办理本办法规定的用途转换手续。
2、收益计收与期限安排
补缴的土地出让金价款或土地年收益，地块首次供应属于政府储备用地的，按原收储主体现行分成体制对应比例市区分成，其余用地按市区5：5分成。临时转换的土地年收益按"申请转换时点前后用途土地年收益的差额"计收，总额为土地年收益乘以临时利用年限；符合附件1所列"过渡期内免缴土地年收益"情形，或经区政府批准、市级行业主管部门认定具有国家政策文件明确用于发展国家支持产业、行业的，可在5年过渡期内无需缴纳。办法对转换前后用途土地年收益的核算方法分别作出规定。
临时转换首次申请期限不超过5年。期满需延期的，应在期限届满前3个月提出，每次不超过2年，连同首次期限总年限不超过地块剩余土地使用年期且不超过15年；期满需永久转换的，应在届满前6个月提出申请；期满需退出的，应在届满前30日提出申请，由区政府督促有序退出、恢复原有用途。同意临时转换用途的书面意见不作为不动产销售、登记或分割登记、转让、征收补偿的依据；经批准永久转换用途的，可在竣工联合验收后申请办理不动产权变更登记。
五、监管与施行
1、台账管理与违法查处
相关部门应建立信息共享机制，互通共享土地、规划、施工、消防、生态环境、竣工、不动产登记等手续办理情况，对项目进行台账式跟踪管理。附件2规定情形以外未经批准擅自转换用途，或临时转换期限届满未恢复原用途的，应依法认定为违法建设并予以查处；项目出现违反建筑安全、消防安全、道路交通安全、城市市容市貌、户外广告、物业管理、市政管理、房屋使用、生态环境、应急管理、公共管理等有关法律法规情形的，由各相关行政主管部门依法处理。
2、新旧衔接与施行期限
本办法施行前已经临时转换用途的存量建筑，应由区政府对转换期间的产出效率作出评估，督促房屋所有权人与区政府或其指定行业主管部门签订监管协议，明确后续监管和退出要求，并与规划和自然资源部门签订临时利用合同，明确土地年收益及其缴纳方式。本办法自印发之日起施行，有效期五年。
六、总结
办法以临时与永久两类路径为主线，把准入条件、联审流程、收益计收和退出监管串成闭环，实务中应重点核对十三项条件与剩余土地年期、产业用地达产评估等硬性门槛，并在申请前完成与利害关系人的沟通和公示准备。
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