中国土地估价师与土地登记代理人协会《建设用地使用权（地下）出让价格评估指引（试行）》中估协发〔2026〕50号

本指引旨在规范建设用地使用权（地下）出让价格评估行为，以促进地下空间合理开发利用、完善价格管理并保护相关方合法权益。本指引适用于国有建设用地使用权（地下）出让价格评估及因调整地下空间土地使用条件需补缴地价款的评估，其他类似评估可参照执行。在评估原则方面，本指引在遵循既有规程规范的基础上，补充了深度递减、地表关联和效益均衡三大原则，强调地下空间价值随深度增加而递减、与地表区位正相关，并需在现行技术经济水平下均衡考量收益与成本。评估时可根据对象状况单独或与地表整体评估，并要求根据资料情况选择适宜方法，充分关注地下空间的特殊影响因素。

核心原则与适用情形

本指引确立了地下空间评估特有的三项原则，即深度递减、地表关联和效益均衡，从价值变动规律、区位依附关系和成本收益平衡三个维度指导评估实践。适用范围上，本指引主要针对国有建设用地使用权（地下）出让和因调整土地条件需补缴地价款的评估，为相关交易和管理行为提供技术依据。

评估方法选用要点

本指引细化了各类评估方法的应用重点。市场比较法需结合地下空间特征，充分考虑地质、深度、层高、通行连通状况、人防工程功能等因素，并规定了交易实例的选择范围和时限。收益还原法要求合理剥离地下宗地收益，并在总费用中计入因地下开发而增加的维修养护等摊销，其土地还原率一般高于地表对应用途。剩余法则强调根据开发类型合理确定周期和成本分摊，利润率参考同类项目平均水平。

特殊情形与报告要求

对于仅有一种方法适用的情况，可审慎采用地表地价比例法作为补充验证，但需收集足够案例并专家论证，不可直接套用地方收取比例。在报告撰写方面，本指引要求明确评估范围的水平及深度，详细描述已建成或未建成估价对象的实物状况、出入口、连通条件、地表物及权属信息，尤其针对地下市政基础设施，还需描述其穿越区域的地表利用现状和空间约束条件。