解读22个城市 2021年住宅供地“两集中”政策

实施管理 02-25 22:11发布

消息起源于 2021年2月18日,自然资源部土地市场动态监测与监管系统:

按照住宅用地分类调控文件,要求22个重点城市实现两集中,2021年发布住宅用地公告不超过三次。近期将召开视频会议,要求在召开视频会议前,不得发布住宅公告。


首先,


1、什么是两集中?

集中发布出让公告、集中组织出让,简称两集中。


2、22个重点城市包含哪些?

北京、上海、深圳、广州;

南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。


3、发布住宅用地公告不超过三次是什么意思?

住宅用地2021年最多分3次集中统一发布招拍挂公告,并实施招拍挂。


4、为什么要实行两集中?

随着国土空间规划的编制,城乡规划粗放式发展方式不复返,在保证18亿亩耕地红线的前提下,城市的土地资源变得越来稀缺。两集中政策的目的在于政府监管调控地价,使土地溢价率下降,地价最终都会反应到房价上;所以最终目的还是为平稳房价。


随后,


2月23日,天津市自然资源和规划局,发布《关于做好2021年住宅用地集中出让有关工作的通知》,为做好2021年住宅用地“两集中”同步公开出让有关工作,确定于3月、6月、9月中旬分三批次统一发布住宅用地出让公告,除上述三个日期外,不得再发布住宅用地出让公告。


2月23日,郑州市自然资源和规划局,发布紧急通知,对郑州市航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区自然资源主管部门要求禁止发布住宅用地出让公告,上述区域住宅用地出让公告由市局统一组织发布实施。


2月24日,青岛市自然资源和规划局,召开会议落实2021年自然资源部住宅用地供应分类调控工作视频会议及相关文件要求,实行住宅用地“两集中”同步公开出让,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动,引导市场理性竞争。


......后续其他城市将会积极响应,落实住宅用地两集中政策。


最终,两集中带来的影响是什么?


1、对政府的影响

有助于“稳地价、稳房价、稳预期”的目标,有利于部门监管和调控;但对地方政府供地行为及土地市场运作空间产生约束,对政府管理能力提出更高要求。


2、对房地产企业的影响

房地产行业去年进入降负债、降杠杆的阶段,销售回款成为企业“回血”重要来源;若集中供地政策实施,若拿多块土地,房企需提前预留资金,还需要同时缴纳多宗土地保证金,要求房地产企业具有更强的融资能力和现金流管理水平;也势必加剧龙头房企蚕食中小房企的市场份额,使中小房企融资成本提高,加剧房企延伸至销售端的竞争。


3、对购房者的影响

土地集中出让为住房供应带来稳定预期,集中入市可能导致市场短期供需失衡,导致房价短期波动加剧,影响对远期房价趋势判断。


笔者认为,两集中大概率会:推高土地价格。

原因是,集中供应势必会造成拍卖次数减少,造成房企拿地的时间窗口过小。如果全年只有3次机会,那么每一次机会,都会变得非常宝贵,他们会更加不惜代价.......

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