2026年10月29日，柳城县人民政府为统筹推进县域城乡建设用地一体化发展、规范柳城县农村集体经营性建设用地流转交易行为，制定《柳城县农村集体经营性建设用地入市实施细则》。
该细则适用于柳城县行政辖区内农村集体经营性建设用地的出让、出租、转让、转租、抵押等交易活动，明确入市土地须权属清晰、符合规划、经村级民主决策并达到熟地标准，入市主体为相应集体经济组织或其受托机构，交易须通过县公共资源交易中心或农村产权流转交易市场公开进行，出让年限参照国有建设用地执行、租赁最长不超过20年，并区分就地直接入市、零星地块整治整合入市和新增建设用地入市三种路径。入市须经乡镇初审、县级审批，方案公示不少于10个工作日，通过招标拍卖挂牌确定使用方并签订标准化合同。
该细则规定使用权转让、转租须满足价款缴清、权属登记、开发进度达标等前提并书面告知村集体，抵押实行房地一体原则。开发建设对标国有建设用地管理要求，闲置土地参照国有闲置土地流程处置，明确县多部门联合监管及村集体可依法收回土地使用权的具体情形，到期按法律法规和合同约定办理续期或无偿收回。地价管理方面，要求制定基准地价、委托第三方评估，竞价起始价经民主议事确定，下限不得低于评估价的80%。
全文如下：
柳城县农村集体经营性建设用地入市实施细则
第一章 总则
第一条 为统筹推进县域城乡建设用地一体化发展，规范我县农村集体经营性建设用地流转交易行为，助力全县乡村产业振兴、壮大村集体经济，依据《中华人民共和国土地管理法》《土地管理法实施条例》及自治区、柳州市集体经营性建设用地入市试点相关政策，结合柳城县农业、工业、商贸用地实际，制定本细则。
第二条 本细则所指农村集体经营性建设用地，是县域内经国土空间总体规划划定为工业、仓储、商业服务用途，完成不动产所有权确权登记的集体土地，涵盖原有存量集体建设用地、全域土地综合整治新增经营性地块、农用地转用审批形成的新增经营性集体用地三类。
第三条 集体经营性建设用地入市，核心保持土地集体所有权不变，遵循依法合规、村民自愿、公平竞价、全程公开四项基本原则，由土地所有权主体通过出让、长期出租方式，将一定年限土地使用权交由市场主体有偿使用。
第四条 本细则适用范围为柳城县全部行政辖区内所有农村集体经营性建设用地出让、出租、转让、转租、抵押等交易活动；跨县域、不属于我县管辖的集体土地不适用本细则。
第二章 入市主体与准入标准
第五条 土地所有权归属对应的农村集体经济组织为法定入市主体：
（一）土地归全村农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会代为行使所有权；
（二）分属村内多个村民小组的地块，由对应村民小组自主行使所有权；
（三）乡镇统一所有集体土地，由乡镇级集体经济组织负责运营处置。
集体经济组织可出具正式授权文书，委托具备独立法人资质的第三方运营机构代为办理全部入市流程。
第六条 地块申请入市必须同步满足全部准入条件：
（一）权属清晰无争议，完整办理集体土地所有权不动产权登记；
（二）地块用途、开发强度、配套要求完全符合县域国土空间规划、乡镇详细规划；
（三）履行村级民主决策程序：召开村民大会或户代表会议，参会人员需达到本村18周岁以上村民三分之二以上或全村三分之二以上户代表到场，表决同意人数超过到场参会人员半数；
（四）完成地块前期平整、基础配套建设，达到直接开工建设的熟地标准。
第七条 集体经营性建设用地入市交易渠道仅限县公共资源交易中心、县农村产权流转交易市场，采用出让、出租两类有偿模式，禁止私下流转交易。
第八条 出让年限参照同类型国有建设用地最高使用年限执行；土地租赁签约最长年限不得超过20年，集体经济组织结合产业类型、投资规模自主设定具体使用期限。
第九条 我县集体经营性建设用地分为三种入市路径：
（一）就地直接入市：现有存量经营性集体用地，规划合规、道路水电环保配套齐全、产业落地条件成熟，无需异地调整，可直接开展交易；
（二）零星地块整治整合入市：零散分布、单宗面积小、配套不足无法单独开发的地块，以乡镇为单元统一开展土地整治，通过地块置换、集中归并后集中入市；
（三）新增建设用地入市：规划确定为工业、仓储、商业的集体农用地，完成农转用法定审批手续后作为新增经营性地块入市。
第三章 入市办理流程
第十条 符合入市条件地块，由集体经济组织或其受托实施机构整理全套申报材料，提交地块所属乡镇政府初审，初审通过后报送县自然资源和规划局提交入市申请，申报材料包含书面申请、规划设计条件批复文件、乡镇政府审核意见书、地块权属证明、村民民主表决记录等。
第十一条 村集体依据规划管控、产业准入、生态环保硬性要求编制地块入市方案，方案定稿前公示不少于10个工作日，公示无异议后上报县人民政府审批。入市方案必须写明地块四至、用地面积、规划指标、产业准入门槛、环保约束、使用期限、交易方式、最低交易价格、集体收益分配方案等核心内容。
第十二条 经县人民政府批复的入市方案，统一通过招标、拍卖、挂牌公开竞价确定土地使用方，双方签订标准化书面交易合同。合同必须完整载明地块信息、开发建设要求、价款支付时间节点、交地时间、竣工时限、环保管控、到期续期规则、地上附着物处置、违约赔偿、争议解决途径；未纳入规划、产业、环保约束条款的合同视为无效合同，相关责任方承担全部经济损失。
第四章 使用权转让、转租与抵押管理
第十三条 集体经营性建设用地使用权转让，指合法取得使用权的市场主体，在合同约定使用期限内，将土地使用权连同地上建筑物、构筑物整体或单独对外转移的行为；转让后原出让合同、不动产登记文件约定的全部权责同步转移至受让方。
第十四条 集体经营性建设用地转租，指土地使用权承租人将土地及地面附着物二次出租给第三方收取租金的行为，转租行为不得突破原租赁合同约定条件。
第十五条 合法取得的集体经营性建设用地使用权可办理抵押融资，抵押实行房地一体原则：土地使用权抵押，地上建筑物同步抵押；建筑物单独抵押，其占用范围内土地使用权一并抵押。抵押不改变土地实际占有状态，用于担保债务履约。
第十六条 办理转让、转租业务需同时满足四项前提：
（一）原合同全部土地价款、租金足额缴清；
（二）已完成不动产权登记并取得权属证书；
（三）按照合同约定完成规定比例土地开发建设；
（四）流转行为符合原土地出让/租赁合同全部约束条款
转让、转租双方签订书面流转合同，同步书面告知村集体经济组织；流转后剩余使用年限=原合同总年限-已实际使用年限。
第十七条 办理土地使用权抵押登记，权属人需持有完整不动产权证书，抵押内容不违背原入市合同约定，签订书面抵押合同并书面告知村集体，至县不动产登记中心完成抵押登记后方可生效。
第五章 地块开发与监管处置
第十八条 集体经营性建设用地入市后的开发建设标准，对标国有建设用地管理要求，严格遵守国家产业导向、节约集约用地、污染物排放、能耗管控相关政策。
第十九条 土地使用权人必须按照合同约定时限开工建设，长期闲置土地的，由县自然资源和规划局参照国有闲置土地处置流程上报县人民政府批准，交由村集体经济组织按照闲置土地相关规定处置。
县发改、自然资源、科工贸、财政、生态环境、住建、农业农村等部门按照各自职能开展常态化监管，联合村集体监督项目建设进度，严厉查处改变土地用途、突破规划管控等违法行为。
第二十条 土地使用期限未满，村集体经济组织不得随意收回地块；出现下列情形，村集体上报原审批县人民政府批准后可依法收回土地使用权：
（一）因县域公共基础设施、公共服务项目建设需要征用土地；
（二）使用权人擅自变更地块规划用途、不遵守开发建设约束条件；
（三）用地企业注销、搬迁，地块长期停止生产经营；
（四）出让合同约定、法律法规规定的其他收回情形。
收回土地时，地上资产补偿标准按照法律法规及双方签订的入市合同执行。
第二十一条 土地使用权合同约定使用年限到期，按照现行法律法规及合同约定，区分情形办理续期手续或由村集体无偿收回土地使用权。
第六章 地价评估与交易定价管理
第二十二条 县自然资源和规划局应制定并发布全县集体建设用地基准地价；基准地价体系完善前，统一参照我县现行国有建设用地基准地价标准执行。
第二十三条 所有入市地块必须委托具备土地评估资质的第三方机构开展地价评估，评估报告完成行业备案；村集体经济组织结合评估价格、本地产业行情，经村级民主议事程序确定地块竞价起始价。
地块竞价不设置固定底价，交易遵循价高者得的成交规则。
第二十四条 村集体可根据评估结果自主上调或下调竞价起始价、二次转让价格，但定价下限不得低于地块评估价格的80%。
第七章 土地收益分配与调节金征管
第二十五条 集体经营性建设用地入市承担与国有土地同等公共配套建设义务，通过缴纳土地增值收益调节金方式履行对应公共配套责任。
第二十六条 土地增值收益调节金，是集体土地入市产生增值收益中划归国家统筹的部分。
土地增值净收益分两类计算：一是首次入市，成交总收入扣除土地取得成本、前期开发投入后的余额；二是二次转让，转让总收入扣除原始购地成本、后续开发投入后的余额。
第二十七条 我县土地增值收益调节金征收比例区间为增值净收益的20%-50%，县财政局会同自然资源局结合不同乡镇土地增值水平、农民保障需求制定分片区差异化征收比例，平衡国家、集体收益分配，保障村集体及村民长远权益。
第二十八条 集体出让、出租土地获取初次入市收益，以及使用权人转让、作价入股等视同转让获取二次收益，均需足额缴纳土地增值收益调节金，缴款责任主体为出让、出租、转让交易中的卖方。
县财政会同自然资源部门依据交易合同核定应缴调节金金额，出具缴款通知书，明确地块信息、交易总价、缴款时限、金额等内容。交易双方缴清全部价款、税费及调节金后，不动产登记机构方可办理权属变更登记。
第二十九条 土地取得成本与开发支出包含地块平整、基础设施配套、耕地占补指标购置费、各类税费、中介评估服务费、财务成本等，具体核算标准由县人民政府确定。
第三十条 集体土地净收益计算公式：入市总收入 − 土地取得及开发总支出 − 土地增值收益调节金 = 村集体留存土地增值收益。
第三十一条 村集体留存的土地增值收益全部纳入集体资产专项管理，实行单独建账、专户存储、专款专用，资金主要用于本村村民养老医疗等社会保障、村内道路水利公共设施建设、村级产业扶持项目。
村集体制定收益分配、资金使用方案，经村民民主表决通过，报属地乡镇政府备案后方可执行；资金收支明细全部纳入村务公开范围，定期向全体村民公示，接受乡镇政府、审计部门全程监督。
第八章 附则
第三十二条 本细则由柳城县自然资源和规划局负责政策条文解释。