2026 年10月9日，广东省住房和城乡建设厅认真落实省委“1310”具体部署，通过政府、银行、企业、社区协同发力，推进未来社区（完整社区）建设，起草《关于支持未来社区（完整社区）建设工作的若干措施》（征求意见稿）。
该措施围绕未来社区（完整社区）建设，从政府支持、金融服务、企业赋能、社区治理四个方面提出系统性支持政策。在政府支持方面，探索更新改造类社区不计入容积率的具体情形，允许适当增加社区配套设施占比，整合存量资源优先用于公共空间和公共服务设施，优化过渡期支持政策，落实税收优惠，简化施工许可流程，并加大资金支持力度，将相关项目纳入城市更新项目库和地方政府专项债券支持范围。在金融服务方面，鼓励金融机构加大信贷投放，推出面向城市建设运营的投融资产品，建立贷款还款保障制度，推动资产证券化、REITs、城市更新基金等多元化融资方式，引导保险机构和社会资金参与项目建设运营。
在企业赋能方面，推动国有闲置资产置换整合，鼓励用于医疗、托育、养老等公共服务设施建设，培育规模化实施运营主体，引导房地产企业、物业企业和地方国有平台发展综合运营业务，强化绿色智能新技术应用，推广数字家庭、分布式光伏和合同能源管理，探索低空起降设施建设。在社区治理方面，探索多样化社区运营模式，按公益性、惠民性、商业性三类空间建立资金平衡机制，推行综合运营模式，优化社区服务供给机制，鼓励社会力量投资兴办普惠性服务机构，支持社会组织和社区居民参与治理，通过议事协商提升居民参与社区事务的能力。
全文如下：
关于支持未来社区（完整社区）建设工作的若干措施
（征求意见稿）
为深入学习贯彻习近平总书记关于社区工作的重要指示精神，贯彻落实《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》《住房城乡建设部等部门关于推进完整社区建设扩面提质增效的意见》等文件要求，认真落实省委“1310”具体部署，深入实施“百县千镇万村高质量发展工程”，通过政府、银行、企业、社区协同发力，推进未来社区（完整社区）建设，现就支持未来社区（完整社区）建设工作提出如下措施：
一、强化政府支持
（一）探索更新改造类社区不计入容积率具体情形。更新改造类未来社区（完整社区）建设项目在符合国土空间详细规划、不改变主导用途且对周边不产生负面影响的前提下，鼓励地方探索新增建筑量可不计入规划容积率的具体情形。（责任单位：省自然资源厅；每项工作均需各地级以上市有关主管部门负责具体落实，以下不再一一列出）
（二）增加社区配套设施占比。结合地方实际需求，在符合国土空间详细规划的前提下可适当增加社区配套服务设施占比。因社区公园未设置公共配套设施，或现状公共配套设施确实存在缺口，需建设小体量、单层建筑物的，在符合国土空间详细规划、风貌管控、公共利益等底线要求的前提下，鼓励地方探索纳入建设工程规划许可豁免清单。（责任单位：省自然资源厅）
（三）整合社区存量资源增加公共配套。未来社区（完整社区）建设项目涉及老旧小区及周边边角地、夹心地、插花地等零星用地，应优先用于增加公共空间、公共服务设施和基础设施（包括设置电动自行车充电设施和停放场所），此类增强公共安全、公共利益的空间利用如涉及规划调整，可依法依规简化程序。低效用地再开发项目（商品住宅除外）范围内边角地、夹心地、插花地等零星经营性用地可采用协议出让方式供地。（责任单位：省自然资源厅）
（四）优化过渡期支持政策。推进既有建筑用途转换，永久改变建筑功能用途的，应符合国土空间详细规划要求。对于利用存量建筑改造建设的社区服务设施、经批准的用途转换项目（临时改变社区建筑功能用途的项目除外），可享受5年内不改变用地主体和规划条件的过渡期支持政策。（责任单位：省自然资源厅、住房城乡建设厅依职责分工负责）
（五）落实税收优惠。支持未来社区（完整社区）中的居住类改造项目优先纳入保障性住房计划，依法依规享受暂不预征土地增值税政策。为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，提供社区养老、托育、家政服务取得的收入，符合条件的按照国家政策规定免征增值税，在计算应纳税所得额时，减按90%计入收入总额。用于提供社区养老、托育、家政服务的建设项目，免征城市基础设施配套费。（责任单位：省财政厅、自然资源厅、住房城乡建设厅、卫生健康委，广东省税务局依职责分工负责）
（六）简化施工许可办理流程。在符合有关法律法规规定的前提下，可适度简化规划许可等办理程序。工程投资额在100万元以下（含100万元）或者建筑面积在500平方米以下（含500平方米）的未来社区（完整社区）建设项目中房屋建筑和市政基础设施工程，免于办理施工许可证。（责任单位：省住房城乡建设厅）
（七）加大资金支持力度。将未来社区（完整社区）建设项目纳入城市更新项目库，积极向国家有关部委申报项目，争取中央资金支持。用好专项债券项目“自审自发”试点政策，支持符合条件的未来社区（完整社区）相关领域建设项目申报、使用地方政府专项债券。纳入城中村改造专项借款支持范围的城市要充分利用资金支持，结合城中村改造项目推进未来社区（完整社区）建设。统筹“六张网”建设相关资金用于建设未来社区（完整社区）。（责任单位：省发展改革委、财政厅、住房城乡建设厅依职责分工负责）
二、细化金融服务
（八）加大银行信贷支持力度。鼓励金融机构在依法合规、风险可控、商业可持续的前提下，加大对未来社区（完整社区）建设项目的信贷投放力度，合理确定贷款额度、期限和利率。推出面向城市建设运营的投融资产品，全面支持未来社区（完整社区）各项建设任务。支持社区嵌入式设施建设改造，支持停车位、充电桩等便民设施建设；支持社区小微公共空间建设改造，推进社区生活垃圾分类收集，完善市政基础设施等，促进社区环境品质提升。（责任单位：中国人民银行广东省分行、广东金融监管局，省委金融办，省发展改革委、住房城乡建设厅依职责分工负责）
（九）强化还贷保障制度。建立未来社区（完整社区）项目贷款还款保障制度，支持将土地、在建工程或现房作为抵押资产，增强项目还贷保障，当抵押资产无法覆盖贷款时由第三方担保补充增信。（责任单位：中国人民银行广东省分行、广东金融监管局，省委金融办，省住房城乡建设厅依职责分工负责）
（十）拓展多元金融支持渠道。积极推动资产证券化、公司信用类债券、REITs、城市更新基金、新型政策性金融工具等多元化融资方式，支持未来社区（完整社区）项目落地。以股权受让和合作开发等形式，联合未来社区（完整社区）建设及运营主体，通过债权、股权和信托计划等融资方式对建设项目予以支持，形成投资－建设－运营共同体，共担风险，共享收益。引导保险机构、各类产业基金、上市公司资金及其他社会资金参与未来社区项目建设与运营，统筹社会金融资源，降低融资成本。（责任单位：中国人民银行广东省分行、广东金融监管局、广东证监局，省委金融办，省发展改革委、财政厅、住房城乡建设厅依职责分工负责）
三、优化企业赋能
（十一）推动国有闲置资产置换整合。对于未来社区（完整社区）中超标配置、低效运转或者长期闲置的行政事业性国有资产，可采取优化在用、调剂使用、出租出借、市场化处置、共享共用、纳入公物仓管理、资产集中运营等方式进行资产盘活。整合存量国有闲置资产，鼓励符合条件的用于医疗、托育、体育、养老等公共服务设施建设，补齐社区设施、服务短板，为未来社区（完整社区）建设运营提供空间和资源。在保障单位履职需要和事业发展的前提下，鼓励机关、团体、企事业单位开放所属场所、设施。支持国有企业联合专业化运营主体依法依规盘活国有闲置资产。事业单位国有资产应当用于保障事业发展、提供公共服务。（责任单位：省财政厅、国有资产监督管理机构、自然资源厅、住房城乡建设厅、卫生健康委、体育局，省机关事务管理局依职责分工负责）
（十二）培育规模化实施运营主体。鼓励遴选资产雄厚、具备相关资质经验的优质企业作为未来社区（完整社区）项目融资、实施、运营一体化主体。优先选取覆盖市政、工程、民生服务的综合性企业；积极引导房地产企业、物业企业和地方国有平台通过组建联合体、合资等方式发展综合运营业务，培育综合集成运营商和托育、养老、社区商业等专项服务运营商，打造社区运营行业品牌。鼓励各市培育大型综合运营机构，保障项目全流程市场化运作的专业性和可持续性。支持社区居委会成立社区集体经济组织，承接综合运营业务。（责任单位：省委社会工作部，省住房城乡建设厅、工业和信息化厅、国资委、发展改革委、民政厅、卫生健康委依职责分工负责）
（十三）强化绿色智能新技术应用。鼓励基础电信运营企业向未来社区（完整社区）提供5G基站、机房及室内分布系统等通讯配套设施。在既有建筑改造中推广数字家庭，鼓励既有小区参照新建小区设置基本智能产品，并对养老设施和公共配套设施进行数字化改造；聚焦居家养老、儿童看护、健康监测、低碳节能等重点场景，支持开发应用轻量化、模块化的普惠型产品套装，推动全屋智能从高端住宅向普通住宅延伸覆盖；在一定规模的未来社区（完整社区）项目中探索利用既有住宅改造设置低空起降设施；推动在社区中建设分布式光伏设施，推广合同能源管理模式，因地制宜利用分布式光伏发电等可再生能源，结合老旧设施设备改造、充电桩建设、智慧能源管理等，实现社区多能互补与高效协同。（责任单位：省住房城乡建设厅、发展改革委、工业和信息化厅，省通信管理局依职责分工负责）
四、深化社区治理
（十四）探索多样化社区运营模式。对开展运营管理的未来社区（完整社区）建设项目，鼓励社区统筹盘活公共空间、共有设施、公共广告位等资源，依法委托各类主体开展一体化建设运营与全生命周期管理，提供普惠服务。按照“公益性、惠民性、商业性”三类空间分类建立资金平衡机制，通过商业性空间运营收入、公共资源经营收益弥补公益性、惠民性空间运营投入，健全管理闭环机制，支持运营收益优先反哺公共服务、设施维护与民生建设，增强社区自我造血能力；加强社区公共服务用房使用管理，积极探索场地换服务、跨社区开放式运营、连锁品牌化运营等模式，推行“市政服务+物业服务+商业服务”综合运营模式，鼓励推行公建民营、民办公助，实行“公益+低偿+有偿”结合，推动社区治理可持续发展。（责任单位：省委社会工作部，省住房城乡建设厅依职责分工负责）
（十五）优化社区服务供给机制。完善社会力量参与社区服务的政策制度，鼓励国有企业、大型民营企业投资兴办普惠性非营利性托育、幼教、医疗、养老、体育等服务机构；完善委托代理、多样化合作等服务供给方式。（责任单位：省委社会工作部，省国资委、住房城乡建设厅、民政厅、财政厅、卫生健康委、体育局依职责分工负责）
（十六）鼓励社会组织和社区居民参与治理。积极争取财政部门支持，加大对社会组织的培育扶持力度。着力培育现代社区发展和服务所需、城乡居民群众所盼的社会组织，重点培育社会（志愿）服务类、自治协商类、矛盾纠纷调解类、应急救援类、环境保护类、困难帮扶和文体活动类。对于在未来社区（完整社区）建设中涉及关系群众切身利益的重大事项，应广泛听取群众意见建议，鼓励和支持社区通过开展美好环境与幸福生活共同缔造活动，培育社区文化，凝聚社区共识，增强居民对社区的认同感、归属感。充分运用“民生圆桌会”等形式，了解居民需求，引导居民开展自助互助服务，提升居民通过议事协商参与社区事务的能力。（责任单位：省委社会工作部，省民政厅依职责分工负责）