2026年9月21日，西安市住房和城乡建设局为了规范城市更新活动，推动城市内涵式高质量发展，建设现代化人民城市，起草《西安市城市更新办法》（修订，征求意见稿）。
城市更新是对城市空间形态和功能持续完善优化的活动，适用于本市行政区域内城市更新及其监督管理。更新范围涵盖城镇老旧小区整治改造与完整社区建设、老旧街区和厂区改造及历史文化保护、公共空间建设、基础设施建设、城中村基础设施改造、城市生态系统修复等七类情形。工作坚持统筹发展与安全、政府统筹与市场运作、财政投入与市场投资、投资于物与投资于人相结合，实行“保、留、修、补、调”并举。
管理上，市政府加强组织领导，区县政府负责推进，街镇负责意愿征询、政策宣传和纠纷调解。市住房建设部门统筹指导，资源规划、发改、财政、城管、水行政等部门按职责分工推进。建立城市体检评估、专项规划、年度计划和项目库制度，专项规划报市政府批准后实施，年度计划经市政府同意后发布。更新以片区实施为主，也可由物业权利人依法实施零星更新。市、区政府以公开竞争方式确定统筹实施主体，签订实施协议，负责片区策划、项目实施方案编制及运营管理。
实施中，片区策划和项目实施方案须按程序报批。老旧小区改造应完善设施、消除隐患并推进适老化改造；危旧房可加固、改建、重建或拆除，支持自主更新、原拆原建；老旧街区厂区改造应补齐短板、保护历史文化；公共空间和基础设施改造应排查隐患、推进智慧化；城中村改造可整治提升、拆除新建或拆整结合；生态修复应推进海绵城市和绿色低碳转型。
支持保障方面，市、区政府统筹资金，发挥城市更新基金引导作用，鼓励社会资本和商业银行参与。存量土地发展支持产业可享不超过5年过渡期政策，低效用地可连片开发，土地可组合供应。规划上允许土地混合开发和空间复合利用，对间距、绿地率等难达现行标准的经论证可按不低于现状实施，消防可执行原标准并采取补偿措施。不动产登记和审批流程相应简化。监管上实行第三方评估、群众举报和信用惩戒，公职人员失职渎职依法追责。西咸新区及各开发区按授权负责管理范围内更新工作。
全文如下：
西安市城市更新办法（修订）
（征求意见稿）
第一章 总 则
第一条【目的目标】为规范城市更新活动，推动城市内涵式高质量发展，建设现代化人民城市，根据有关法律、法规和规定，结合西安市实际，制定本办法。
第二条【适用范围和对象】本办法适用于本市行政区域内的城市更新活动及其监督管理。
本办法所称城市更新是指对本市城市空间形态和城市功能进行的持续完善和优化调整活动。主要包括：
（一）城镇老旧小区整治改造和完整社区建设，包含城市危旧房自主更新、原拆原建，嵌入式公共服务设施提升等；
（二）城市老旧街区、厂区建设改造和历史文化保护传承，包含老旧商业街区、生活街区（含历史文化街区）改造及历史建筑保护等；
（三）城市公共空间建设改造，包含公共服务设施、市政综合体、公交导向型开发（TOD）、综合能源站改造等；
（四）城市基础设施建设改造，包含市政道路、地下管网及设施改造等；
（五）城中村市政基础设施建设改造，包含城中村建筑物（构筑物）的整治提升和市政基础设施、公共服务设施改造等；
（六）城市生态系统修复，包含海绵城市、城市黑臭水体、绿环绿廊绿楔绿道、社区公园和口袋公园改造和建设等；
（七）国家和陕西省、本市确定的其他城市更新工作。
第三条【更新原则】坚持统筹发展和安全相结合，坚持政府统筹组织与市场主体运作相结合，坚持政府财政投入与市场投资运营相结合，坚持投资于物与投资于人相结合，聚焦补短板、惠民生、强弱项，“保、留、修、补、调”并举，建立可持续的城市更新模式。
第四条【政府职能】市人民政府应当加强对全市城市更新工作的组织领导，建立工作机构，完善工作机制，统筹研究和审定城市更新工作重大事项。
区县人民政府负责组织推进辖区内城市更新工作。
街道办事处、乡镇人民政府负责辖区内意愿征询、政策宣传、纠纷调解等，协调、保障城市更新工作。
第五条【部门职责】市住房建设行政主管部门负责统筹组织、指导全市城市更新工作。区县住房建设行政主管部门负责本辖区的城市更新工作的组织实施。
资源规划部门负责城市更新项目的规划、土地等要素保障工作，建立完善统一衔接的城市更新国土空间用途管制、规划许可及不动产登记等配套政策，负责职责范围内城市更新项目的协调推进工作。
发改部门负责将城市更新工作纳入国民经济和社会发展规划，按规定权限开展立项审批，简化立项审批流程，组织符合政策支持范围的项目纳入国家重大建设项目库，争取中央预算内投资、超长期特别国债、新型政策性金融工具等国家政策性资金，规范政府和社会资本合作新机制。
财政部门负责城市更新项目市级事权的配套资金筹集、拨付、转移支付和监督管理等统筹工作，创新财政金融政策工具，建立可持续的城市更新建设运营投融资体系。
城管部门负责指导区县有关部门和相关企业，做好城市道路桥涵、园林绿化、公园广场、城市照明、燃气、集中供热、市容管理、环境卫生、生活垃圾和建筑垃圾等设施更新改造工作。
水行政部门负责城市生活污水、雨水、再生水利用等设施更新改造工作，指导水域岸线更新改造工作，指导城乡供水设施更新改造工作。
教育、工信、公安、民政、人社、生态环境、交通、农业农村、商务、文化旅游、卫生健康、国资、体育、行政审批、数据、金融工作、文物、城改、消防救援等部门，负责在各自职责范围内做好本行业、本领域所涉及的城市更新工作。
第六条【物业权利人】城市更新工作应当保障物业权利人合法权利，物业权利人包括房屋等建筑物（构筑物）所有权人、土地使用权人、承担城市公共空间和设施建设管理责任的单位等。
第七条【工作模式】城市更新以片区实施为主，鼓励未纳入更新片区、符合更新条件且有更新意愿的物业权利人依法实施更新。
第八条【专家咨询】建立城市更新技术服务顾问机制，聘请专业人员或机构，提供城市更新咨询、评审、论证等技术服务。
第九条【多元参与】市、区县人民政府应当充分征集社会公众意见，依法保障社会公众在城市更新工作中的知情权、参与权、建议权和监督权。
第十条【信息化】市住房建设行政主管部门会同资源规划、数据等部门建立城市更新信息系统，统筹推进城市更新信息化、数字化和智能化体系建设。
相关部门依托城市更新信息系统，对城市更新活动进行统筹推进、监督管理，为城市更新项目实施和全生命周期管理提供服务保障。
第二章 城市更新规划
第十一条【城市体检】住房建设行政主管部门、资源规划部门建立城市体检评估制度，定期开展城市体检工作。城市体检结果作为编制城市更新专项规划、年度计划和项目库的重要依据。
各行业主管部门同步开展完整社区建设、老旧街区厂区改造、历史文化保护传承、城市基础设施、公共服务设施和城市更新片区等方面的专项体检。
第十二条【规划编制】市住房建设行政主管部门应当会同资源规划等相关部门，基于城市发展战略和功能定位，结合城市体检结果，编制城市更新专项规划，报市人民政府批准后实施，并依法向社会公开。
城市更新专项规划应当确定城市更新的目标指标、重点任务、建设项目、实施计划、保障措施等内容，划定更新片区，建立城市更新项目库。城市更新专项规划应当广泛听取专家和社会公众的意见。
第十三条【划定片区】更新片区划定应当综合考虑原有城市基础设施和公共服务设施情况、自然环境以及产权边界等因素。各区县人民政府可以结合实际需求，对更新片区提出调整或增补建议，经市住房建设行政主管部门同意后，报市人民政府批准。
第十四条【项目库】市住房建设行政主管部门会同相关部门，根据城市体检结果、群众意愿、存量资源和规划导向建立城市更新项目库，实行动态调整。具体办法由市住房建设行政主管部门制定。
物业权利人可以向住房建设行政主管部门申报城市更新项目，经评估后纳入城市更新项目库。
第十五条【规划衔接】城市更新专项规划应当符合国土空间规划，落实国民经济和社会发展规划，确定的城市更新目标指标、重点任务应当与经济社会发展目标相匹配。
城市更新专项规划应当按程序纳入国土空间专项规划编制目录清单，应当与其他相关专项规划相衔接。城市更新专项规划应当作为编制片区策划和项目实施方案的重要依据。
第十六条【规划调整】经批准的城市更新专项规划不得擅自变更，确需变更的，报市人民政府批准。
第三章 城市更新计划
第十七条【制定和发布计划】市住房建设行政主管部门、市发改部门根据城市更新专项规划、城市更新项目库，组织有关部门编制城市更新年度计划，经市人民政府同意后发布。纳入城市更新年度计划的项目，按照国家、省、市有关规定享受城市更新相关政策。
第十八条【计划项目动态调整】市住房建设行政主管部门、市发改部门可以对城市更新年度计划进行调整，调整方案报市人民政府同意后实施。
第十九条【计划实施】市住房建设行政主管部门应当会同有关部门组织实施城市更新年度实施计划，开展城市更新统计调查。
第四章 统筹实施主体
第二十条【实施模式】城市更新片区由统筹实施主体组织开展。更新片区内物业权利人实施的，应当在统筹实施主体的统筹组织下进行。
零星更新项目，物业权利人有更新意愿的，可以由物业权利人实施。
第二十一条【统筹实施主体定义】统筹实施主体是市级或区县人民政府依法确定承担城市更新片区实施工作的机构或者单位。
第二十二条【统筹实施主体确定】城市更新项目列入年度实施计划前，应当确定统筹实施主体。
市、区县人民政府采用公开竞争方式，依法确定统筹实施主体，并向社会公示。
第二十三条【统筹实施主体责任】统筹实施主体应当在市、区县人民政府的指导下编制片区策划、项目实施方案，依法办理立项、用地、规划、建设等相关手续，组织开展项目实施、资源整合、产业导入、运营管理等工作。
第二十四条【统筹实施协议】统筹实施主体应当与区县人民政府签订统筹实施协议，明确职责分工、更新内容、实施期限、资金监管、绩效管理、违约责任等内容。
第五章 更新片区实施
第二十五条【片区策划编制】片区策划应当依据城市更新专项规划编制，市住房建设行政主管部门会同发改、财政、资源规划等部门审查后报市人民政府批准实施。片区策划确需修改的，应当按照原程序报批。
片区策划应当与国土空间详细规划相衔接。确有必要的，可以对拟实施城市更新区域的国土空间详细规划，按照法定程序和相关要求，采取技术修正、规划调整等方式进行修改，与片区策划同步报批。
第二十六条【片区策划内容】编制城市更新片区策划应当进行片区体检，征集居民、产权人、市场主体等多方需求，调查评估片区历史文化资源，开展公共服务、交通、市政设施承载能力分析等工作。城市更新片区策划应当明确更新片区目标定位、主要功能和业态产业，确定更新项目，划定项目实施范围，提出资金平衡、土地供应、运营管理等措施和项目统筹实施的要求。
第二十七条【项目实施方案编制】项目实施方案应当依据城市更新年度计划和片区策划编制，由区县住房建设行政主管部门会同发改、财政、资源规划等部门审查后报请区县人民政府批准实施。项目实施方案确需修改的，应当按照原程序报批。
第二十八条【项目实施方案内容】项目实施方案应当包括基础条件、业态布局、方案设计、资金测算、运营方案、实施计划与保障等，可结合项目特色和需求细化增补相关内容。编制项目实施方案时，应当与有关物业权利人协商，并征求利害关系人的意见。
第二十九条【实施要求】实施城市更新项目应当符合以下要求：
（一）实施城镇老旧小区整治改造，应当完善配套基础设施和公共服务设施，消除房屋安全隐患，提升抗震、消防安全性能，持续改善建筑功能，因地制宜推进公共空间和配套设施适老化、适儿化、无障碍改造。城镇老旧小区应当与其周边区域统筹连片改造，加快完整社区建设。
实施城镇危旧房改造，应当采用加固、改建、重建、拆除等方式改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建。鼓励建立物业权利人出资、社会筹资参与、政府支持的资金筹集模式。
（二）实施老旧街区厂区建设改造，应当完善功能布局，补齐基础设施和公共服务设施短板，优化交通组织，提升公共空间品质，加强老旧厂房、低效楼宇、传统商业设施等存量房屋改造利用及城市历史文化保护传承。
（三）实施城市公共空间建设改造，应当补齐基础设施和公共服务设施短板，推进平急两用公共基础设施建设改造，充分利用存量闲置房屋和低效用地，推动老旧交通枢纽、轨道交通场站与周边街区一体化更新改造。
（四）实施城市基础设施建设改造，应当全面排查城市基础设施风险隐患，推进市政道路、燃气、供热、供水、排水、供电、通信、综合管廊等设施更新改造，加强公共消防设施建设，鼓励同步开展智慧化改造。
（五）实施城中村更新改造，应当采取整治提升、拆除新建、拆整结合等多种方式，优先对城市安全隐患突出的城中村实施改造，完善配套基础设施及公共服务设施，改善居住条件和生活环境。
（六）实施城市生态系统修复，应当推动城市发展绿色低碳转型，开展海绵城市建设和既有建筑节能绿色改造，优化城市绿色空间体系，保护修复城市湿地，建设社区公园和口袋公园，促进绿色空间与居民生活、城市风貌有机融合。
（七）国家和陕西省、本市规定的其他要求。
第三十条【运营管理】统筹实施主体应当依据项目实施方案开展项目运营和管理，统筹运营各类存量空间资源，盘活利用老旧厂房、低效楼宇、闲置土地等存量资源，优化功能布局，实现更新片区可持续发展。
第六章 支持保障
第三十一条【保障措施】市、区县人民政府及其有关部门应当深化制度创新，制定完善城市更新模式和政策措施，加大资源统筹力度，支持和保障城市更新工作。
市住房建设行政主管部门应当会同市财政部门编制城市更新奖励激励细则，建立城市更新项目实施效果评价制度，对城市更新项目实施情况进行评估。
鼓励支持有关行业协会、企业参与制定城市更新相关标准和技术规范。
第三十二条【资金支持】市、区县人民政府应当统筹利用各类资金支持城市更新项目建设，重点用于安全隐患消除、市政基础设施和公共服务设施提升、低效产业用地提质增效、历史文化保护传承等方面的项目。
发挥西安市城市更新基金引导作用，依法建立城市更新片区建设激励专项基金，吸引社会资本参与，鼓励商业银行提供中长期信贷支持，物业权利人通过产权激励、特许经营、资源调配等方式参与城市更新工作。
第三十三条【土地支持政策】
【过渡期】 利用存量土地、房产资源发展国家支持产业、行业的，可以享受一定年期内不改变用地主体和规划条件的过渡期政策，过渡期原则上不超过5年。
过渡期届满时，符合产业发展方向和履约监管要求的，可以采取租赁或协议出让方式，依法按照新用途办理用地手续；不符合的，按照约定退出过渡期支持政策，维持原有土地用途。
【低效用地成片开发】 对低效用地再开发项目，可以将周边低效闲置的边角地、夹心地、插花地等不具备单独供地条件的零星土地纳入连片改造。
【优化供应】 允许采用带设计方案出让、带项目方案出让等方式供应土地。允许不同用途地块组合供应，对于用途关联性强、需要整体规划建设、难以分割供应的多个地块，可整体出让，综合确定出让底价。允许多门类资源资产在更新片区内组合供应、整体运营和合理分配。
第三十四条【规划支持政策】
【详细规划】 市资源规划部门结合新产业、新业态发展需求，制定土地混合开发和空间复合利用正面清单和管控要求。城市更新项目实施中，符合正面清单的，视为符合详细规划。
资源规划部门健全与建筑功能转换和混合利用需求相适应的规划调整程序和管控要求，简化详细规划修改程序，允许采取技术修正、规划调整等方式修改原有详细规划。
【规划条件】 涉及用地性质、容积率等规划条件改变的，在符合国土空间详细规划的前提下，应当依照法律、法规和国家有关规定进行批准。
对于统一规划范围内，仅剩边角地未供应且边角地无法单独开发利用的，无需编制实施详细规划，可与周边地块统筹考虑直接出具规划条件，原则上应与相邻统一建设地块规划条件一致且符合现行规范。
城市更新项目根据相关规定享受容积率支持政策。
【规划标准】 在保障公共安全、尊重历史、因地制宜，征得规划范围内利害关系人同意的前提下，在城市更新中对人防工程、建筑间距、建筑退距、建筑面宽、建筑密度、绿地率、机动车停车位等无法达到现行标准和规范的情形，经专家论证后，可通过技术措施以不低于现状条件为底线实施更新。
【消防标准】 既有建筑改造应当按照本市既有建筑改造消防设计、审查技术指南相关要求进行消防设计。当使用功能不改变或受场地既有条件限制时，消防车道、防火间距、消防救援场地执行现行标准确有困难的，经专家论证可以执行原标准，但应当采取安全补偿措施。原标准未提及的内容执行现行标准影响结构安全时，经专家论证可维持现状。
第三十五条【不动产登记支持政策】
在缴清土地价款的情况下，城市更新形成的不动产可根据不同情形依法依规进行不动产登记。兼容多种功能的土地和建筑物，对于可分割的可考虑按不同宗地范围、不同建筑区域或楼层办理分割审批手续、分区分层设权后，办理不动产登记。立体开发的土地，可按地表、地上、地下分层或按建筑功能分区办理分割审批、分别设权后，办理不动产登记。
对老旧住房自主更新项目，可采用直接按户首次登记等方式提供不动产登记服务。涉及通过转让、置换等方式归集产权的，可灵活采用不同登记类型提供全周期服务。
不动产登记机构可按照产权调整协议约定等，预编不动产单元，为原所有权、抵押权等权利主体办理预告登记，保障不动产权利在更新实施中的延续性。
对土地带建筑一并收储供应的，可根据有偿使用合同或划拨决定书中明确的建筑物权属、界址、面积、用途等信息，在确保安全底线的前提下，探索简化申请材料提供登记服务。
以改扩建和拆除原址重建方式实施的危旧住房成套化改造项目不动产登记，原土地权利性质为划拨的，新增部分仍以划拨方式办理不动产登记；原已办理分户划拨补办出让手续的，新增部分由房屋所有权人按分户划拨补办出让方式办理不动产登记。
第三十六条【审批支持政策】
【用地规划许可】 城镇老旧小区改造、既有建筑（医院、厂房等）改造不改变土地权属且不调整规划条件的城市更新项目，无需办理建设用地规划许可手续，根据需要办理建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证等手续。
【工程规划许可】 小区车辆停放场地及充电设施、加装电梯、无障碍设施、小区绿化场地、健身步道等微更新项目，可以按照建设工程规划许可豁免清单，简化审批流程。
【施工许可】城市更新项目在同一城市更新片区内且更新内容为改造、加固、装饰类的，可以合并办理建筑工程施工许可证。
既有市政管线改造管径不变、不涉及管道位置改变的，以原审批的规划图纸办理挖掘许可手续；没有原规划图纸的，以实测图、设计图和建设单位的承诺书（承诺在原管位施工）办理挖掘许可手续。
【临时利用】 在维护相关方合法权益、保障安全、不影响远期利用的前提下，鼓励对空闲建设用地和存量建筑物、构筑物的临时利用。
资源规划部门应当会同有关部门明确临时利用期限以及到期恢复措施，制定临时利用管控规则，对用途实行正面清单管理。
第七章 监督管理
第三十七条【监督体系】市、区县人民政府应当加强对城市更新的监督管理，可以委托第三方开展城市更新情况评估。
市住房建设行政主管、发改、财政、资源规划等部门应当结合城市更新项目特点，分类制定和实施相应的监督检查制度，加强城市更新项目管理。
第三十八条【群众监督】对城市更新中的违法行为，任何单位和个人有权向市、区县人民政府有关部门投诉、举报，市、区县人民政府有关部门应当依法及时核实、处理。
第三十九条【市场主体信用惩戒】咨询、建设、勘察、设计、施工、监理、投资、运营等相关企业违反本办法规定的，由相关行政主管部门依法记入行业领域信用记录。
第四十条【公职人员责任】有关行政主管部门及其工作人员在城市更新工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由有权机关对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十一条【责任追究】违反本办法规定的行为，法律、法规已有法律责任规定的，从其规定。
第八章 附 则
第四十二条【开发区职责】西咸新区、各开发区管委会按照市政府授权，负责管理范围内城市更新工作；有关管理事务已经移交属地区县的，由相关区县人民政府及其部门负责。
第四十三条【施行时间】本办法自2026年×月×日起施行。