2026年8月21日，杭州市城乡建设委员会为积极稳妥推进城市更新工作，规范既有建筑改造项目消防设计审查验收管理，保障既有建筑改造项目消防安全，制定《杭州市既有建筑改造项目消防设计审查验收工作指引》（征求意见稿）。
本指引规范杭州市既有建筑改造项目的消防设计审查验收管理，适用于依法需办理消防设计审查、验收、备案和抽查的改造项目。改造项目须以不动产权属证书、原规划许可及竣工消防验收材料或政府出具的合法性证明作为依据，遵循“先评估、后设计、再施工”原则，确保消防安全整体提升且不得对非改造区域产生不利影响。
消防设计方面，改变使用功能的应执行现行国家消防技术标准；不改变使用功能的宜执行现行标准，确有困难的可不低于原建造时标准，但装修材料和保温系统仍须严格执行现行标准。确因客观条件无法满足标准的，应采取等效或性能化措施并经专家论证。项目实施前须开展消防技术可行性研究，不得规避现行标准或随意降低安全性。
特殊建设工程须在施工前申请消防设计审查，涉及改变用地性质或建筑用途的应先经规划主管部门批准，符合条件的内部改造可直接申请消防审验。竣工验收时须组织消防查验，必要时委托技术服务机构辅助，确认未降低整体消防安全水平。其他建设工程应在竣工后五个工作日内备案，按规定比例抽查，前期申请过技术指导或方案论证的项目按100%比例抽查。
对不改变用途、不降低消防条件的五类改造工程实行清单化豁免管理，无需办理消防审验手续。涉及历史文化保护对象或文保建筑的按相关规定执行。各区县可结合实际优化审验流程，其他法律法规另有规定的从其规定。
全文如下：
杭州市既有建筑改造项目消防设计审查验收工作指引
（征求意见稿）
一、总则
（一）为积极稳妥推进城市更新工作，规范既有建筑改造项目消防设计审查验收管理，保障既有建筑改造项目消防安全，根据《中华人民共和国消防法》《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》《杭州市建设工程消防设计审查验收管理规定》等法律法规规章的要求，结合我市实际，制定本指引。
（二）本市行政区域内既有建筑改造项目，依法开展消防设计审查、消防验收、消防验收备案和抽查工作，适用本指引。
（三）既有建筑改造项目应具有下述文件之一作为合法性证明材料：
1.不动产权属证书；
2.未办理产权手续的，应具有既有建筑原建设工程规划许可材料、工程竣工和消防验收材料；
3.既有建筑所在地的区（县、市）人民政府出具的合法性证明材料。
（四）既有建筑改造要坚持“先评估、后设计、再施工”的原则，要依法依规、遵循历史、科学合理，实现消防安全性能整体提升，确保公共安全。
（五）对既有建筑进行改造的，当改造区域的消防设计与非改造区域有关联时，项目实施主体应对改造区域与非改造区域的灭火救援条件、防火分隔、安全疏散与避难、消防设施等防火设计进行统筹考虑，且改造区域不得对非改造区域的消防安全造成不利影响。当改造区域对非改造区域产生不利影响时，相关非改造区域也应纳入消防改造范围。
二、消防设计
（六）既有建筑改造项目改变使用功能的，应执行现行国家工程建设消防技术标准。
既有建筑改造项目不改变使用功能的，宜执行现行国家工程建设消防技术标准。因条件不具备、执行现行国家工程建设消防技术标准确有困难的，应不低于原建造时的标准，但建筑装饰装修材料和外围护结构保温系统仍应严格执行现行国家工程建设消防技术标准。
（七）既有建筑改造项目确因客观条件限制，无法执行现行国家工程建设消防技术标准和无法满足原建造时标准的，应当采取等效技术措施或性能补偿措施等性能化设计，保障消防安全水平不低于现行国家工程建设消防技术标准规定的目标、功能和性能要求。
（八）既有建筑改造项目不得规避具备实施条件的现行国家工程建设消防技术标准，随意降低建筑安全性。不得违反强制性条文规定以及带有“严禁”“必须”“应”“不应”“不得”要求的非强制性条文规定，不得通过不标注场所使用功能等方式规避消防设计要求。
（九）项目决策实施前，项目实施单位应对建筑现状、使用性质、功能用途、环境条件、防火性能、拟采用消防措施及经济技术合理性等内容开展消防技术可行性研究。
（十）因空间、结构等客观条件限制执行现行标准确有困难，且不属于特殊消防设计情形的既有建筑改造项目，项目实施单位应委托具备相应能力的技术服务机构开展消防技术可行性研究，并按照管辖权限向市、区级建设主管部门申请技术指导。建设主管部门可以视情采用组织专家论证等方式，明确适用的技术标准及拟采用的技术路径。
（十一）经明确无法执行现行标准、但需采取性能化设计的既有建筑改造项目，项目实施单位应委托具备相应技术能力的设计单位编制消防性能化设计方案，应包含以下内容：
1.既有建筑消防现状和改造后的消防技术要求；
2.无法执行现行国家工程建设消防技术标准的原因；
3.等效技术措施或性能补偿措施；
4.性能化研究报告（涉及防火分隔、防火间距、安全疏散、防烟排烟等不满足国家工程建设消防技术标准的，常规经验公式、简化计算等无法判定烟气、疏散安全时，应采用火灾数值模拟分析或实体试验等进行消防性能化研究论证其消防安全性）；
5.可行性论证报告（包含安全性、经济性、可实施性等）；
6.作为设计依据的政府有关部门批准文件及附件。
（十二）消防性能化设计方案编制完成后，项目实施单位应按照管辖权限向市、区级建设主管部门提出申请，建设主管部门可以组织专家对方案进行论证，并出具论证意见，必要时可以邀请相关部门、利害相关人参加。经论证通过的方案和专家意见，可以作为建设工程消防设计、消防设计审查、消防验收、备案和抽查的技术依据。
三、特殊建设工程消防设计审查
（十三）属于特殊建设工程的既有建筑改造项目，项目实施单位应当在施工前向建设主管部门申请特殊建设工程消防设计审查，并按《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》的规定提交材料。
（十四）既有建筑改造项目涉及改变用地性质、建筑用途等情形的，应当经规划和自然资源主管部门批准。
其中，存量商业用地、商务金融用地因业态调整需要，房屋用途在《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》中二级类、三级类之间（加油、加气、充换电站用地，批发市场用地除外）合理转换，以及合理转换为娱乐用途、其他商业服务业用途的既有建筑内部改造项目，在不变更不动产登记（历史建筑、文物保护建筑除外）且不改变建筑原面积、高度、层数，不影响建筑结构安全的前提下，可无需办理建设工程规划许可证和准予临时改变房屋用途决定书，直接向建设主管部门申请办理消防审验手续。
（十五） 建设主管部门可以委托具备相应能力的技术服务机构开展特殊建设工程消防设计技术审查，形成的意见或者报告作为出具特殊建设工程消防设计审查意见的依据。
在消防设计技术审查过程中，应对本指引第（五）点、第（八）点相关要求及建设主管部门出具的技术指导意见、专家意见等落实情况进行核查。
四、特殊建设工程消防验收
（十六）项目实施单位在进行建设工程竣工验收时，应当组织设计、施工、工程监理、技术服务等单位对建设工程是否符合消防要求进行查验。
对前期向建设主管部门申请过技术指导或方案论证的项目，项目实施单位应委托具备相应能力的技术服务机构辅助开展消防查验。
（十七）对既有建筑进行改造时，项目实施主体不得降低建筑整体消防安全水平，在查验时应确认改造区域未对非改造区域造成不利影响。既有建筑产权、使用管理单位应当切实依法履行消防安全主体责任，确保建筑相关区域消防设施处于完好状态，保障建筑消防安全。
（十八）既有建筑改造项目按规定需办理消防验收的，项目实施单位应当在竣工验收后向建设主管部门申请办理消防验收，并按《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》的规定提交材料。
（十九）建设主管部门可以委托具备相应能力的技术服务机构开展消防验收现场评定，形成的意见或者报告作为出具消防验收意见的技术依据。
在现场评定过程中，应对本指引第（五）点、第（八）点相关要求及建设主管部门出具的技术指导意见、专家意见等落实情况进行核查。
五、其他建设工程消防验收备案与抽查
（二十）属于其他建设工程的既有建筑改造项目，竣工验收合格之日起五个工作日内，项目实施单位应当报建设主管部门消防验收备案，并按《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》的规定提交材料。
（二十一）建设主管部门收到项目实施单位的备案材料后，对符合要求的出具备案凭证，并按规定比例进行抽查，对被确定为检查对象的，现场检查依据建设工程消防验收有关规定进行。
对前期向建设主管部门申请过技术指导或方案论证的项目，抽查比例设定为100％，现场检查还应对本指引第（五）点、第（八）点相关要求及建设主管部门出具的技术指导意见、专家意见等落实情况进行核查。
六、其他规定
（二十二）对不改变建筑使用用途、不降低消防安全条件的下列改造工程，实行清单化豁免管理，无需办理消防审验手续：
1.仅对机电设备设施的产品进行维修保养或同规格更新替换，且不降低原消防设计指标参数的；
2.对既有消防设施设备进行维修或更换，旨在恢复或维持其原有设计性能，且不降低原设计技术指标参数的；
3.在不改变既有建筑使用功能及用途且未影响建筑原有防火
分隔、安全疏散、消防设施等消防条件的前提下，仅采用燃烧性能等级为A级的材料进行内部修缮（包括顶棚、墙面、地面、隔断、装饰线条），以及更换家具、电器等可移动设备的；
4.在缩减建筑使用面积后，其保留使用部分未进行任何改造，且保留使用部分的安全疏散等消防安全条件仍符合标准规范要求的；
5.国家和省市规定的其他无需办理消防审验手续的情形。
（二十三）涉及历史城区、历史文化街区、历史文化名镇、历史风貌区、历史建筑等历史文化名城保护对象的既有建筑改造项目，按照《杭州市建设工程消防设计审查验收管理规定》执行。依法核定作为文物保护的古建筑、近现代重要史迹及代表性建筑等的修缮项目，依照文物保护的有关法律规定执行。
（二十四）各区（县、市）建设主管部门可根据有关法律法规和本工作指引，结合属地实际情况，进一步优化消防审验流程，切实提升既有建筑改造项目消防设计审查验收工作质效。
（二十五）既有建筑改造项目消防设计审查验收除遵守本指引外，其他相关法律法规、部门规章和国家、省级标准有另行规定的，应当从其规定。
（二十六）本指引自2026年XX月XX日起实施。