2026年8月17日，辽宁省住房和城乡建设为规范辽宁省物业服务招标投标活动，保护招标投标人的合法权益，促进物业服务市场的公平竞争，制定辽《宁省物业服务招标投标工作指南（试行）》（征求意见稿）。
本指南旨在规范辽宁省物业服务招标投标活动，维护当事人合法权益，促进市场公平竞争，适用于住宅及同一区域内非住宅物业通过招标方式选聘物业服务人。招标人包括建设单位、业主大会，经授权的业主委员会或临时代行机构可代为执行。前期物业服务招标，建设单位须通过招标方式选聘，现售项目在取得现售备案前30日完成，预售项目在取得预售许可前完成，非出售项目在交付前90日完成；总建筑面积不超过三万平方米的经批准可采用协议方式。招标应以物业管理区域为单位，不得化整为零规避招标，备案材料包括政府批件、区域划分意见书、招标文件等，合同签订后15日内备案。业主大会招标须依法表决选聘方案，涉及共有部分经营的需四分之三以上业主同意，中标结果可采用直接定标或评定分离方式。公开招标须发布公告、可资格预审，投标文件包括投标函、商务、技术、信用等部分，开标当众拆封，评标委员会由5人以上单数组成，专家不少于三分之二。评标内容涵盖商务、技术、信用及可选现场答辩，评分权重有参考区间。评标专家库由各市住建部门组建，专家聘期三年，须具备相应资格，回避利害关系，违规者终止资格。省物业管理大数据监督系统提供在线招标、评标、投票及备案等功能。
全文如下：
辽宁省物业服务招标投标工作指南（试行）
（征求意见稿）
第一章 总则
第一条 【制定目的与依据】为规范本省物业服务招标投标活动，维护招标投标当事人的合法权益，促进物业服务市场公平竞争和健康发展，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国招标投标法实施条例》《物业管理条例》《辽宁省物业管理条例》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等法律、法规、规章和规范性文件，结合本省实际，制定本指南。
第二条 【适用范围】本省行政区域内住宅物业及同一物业管理区域内非住宅物业，通过招标投标方式选聘物业服务人，适用本指南。
第三条 【定义条款】本指南所称招标人，是指依法进行物业服务招标的建设单位、业主大会。经业主大会授权的业主委员会，或者临时代行业主委员会职责的居（村）民委员会、物业管理委员会（以下统称“临时代行机构”），可以代为执行招标工作，但不作为招标人。
本指南所称投标人，是指依法设立的物业服务企业、具有相应物业服务能力的其他物业服务人。投标人设立的分公司持总公司书面授权的，可以参与投标，相应法律责任由总公司承担。
第四条 【基本原则】物业服务招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第五条 【禁止性规定】任何单位和个人不得违反法律、法规和规章规定，限制或者排斥具备投标资格的物业服务人参加投标；不得以任何方式非法干涉物业服务招标投标活动。
第二章 前期物业服务招标基本程序
第六条 【前期物业招标方式及时限要求】住宅物业及同一物业管理区域内非住宅物业的建设单位，应当通过招标投标方式选聘前期物业服务人。鼓励建设单位采用公开招标方式，也可根据法律、法规规定采用邀请招标方式。
建设单位通过招标方式选聘前期物业服务人的，现售商品房项目应当在取得现售备案证明前30日完成中标并签订前期物业服务合同；预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成中标并签订前期物业服务合同；非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成中标并签订前期物业服务合同。
物业管理区域住宅及同一物业管理区域内非住宅总建筑面积不超过三万平方米的，经物业项目所在地县（市、区）住建部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务人。
第七条 【招标项目要求】物业服务招标应当以按规定划分的物业管理区域为单位进行，一个物业管理区域应当作为一个整体进行招标。物业管理区域的划分应当严格按照《辽宁省物业管理条例》的规定执行，不得将一个物业服务项目化整为零规避招标。
分期开发的同一物业管理区域，其住宅及同一物业管理区域内非住宅总建筑面积超过三万平方米的，不得以分期开发为由采用协议方式选聘物业服务人。
第八条 【招标备案】建设单位应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，将下列材料报送招标项目所在地县（市、区）住建部门备案：
（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件（包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证等）；
（二）物业管理区域划分意见书；
（三）物业管理用房证明；
（四）招标公告或者投标邀请书；
（五）招标文件；
（六）委托招标代理机构的，应当提供招标代理委托合同；
（七）法律、法规、规章规定的其他材料。
第九条 【合同签订与备案】建设单位应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面前期物业服务合同。因招标人原因无正当理由未在规定时间内与中标人签订前期物业服务合同，或者中标人未按招标文件和投标文件要求与招标人订立前期物业服务合同的，造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
建设单位应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同、开标评标过程记录、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料，报送物业项目所在地县级以上住建部门备案。
自前期物业服务合同签订之日起，至招标项目所在物业管理区符合成立业主大会条件前，前期物业服务人不能履行前期物业服务合同义务的，建设单位应当参照原前期物业服务合同招标方案再次进行前期物业服务招标，并重新履行前款合同签订与备案程序。
第三章 业主大会物业服务招标基本程序
第十条 【业主大会决定选聘方式】业主大会成立后，应当根据业主大会的决定确定物业管理方式。业主大会决定通过招标投标方式选聘物业服务人的，应当按照本指南实施招标活动，并依法表决通过选聘方案。
业主委员会或者临时代行机构应当在业主大会召开前制订选聘方案，充分听取业主意见后，于业主大会会议召开15日前，在物业管理区域内将会议召开的时间、地点、形式、议题、议程、表决规则及选聘方案等事项向全体业主公示，公示期不少于10日。
业主大会选聘物业服务人的选聘方案，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。选聘方案中涉及利用共有部分从事经营活动相关内容的，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
前款规定的面积和业主人数，按照下列规定确定：
（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照本项统计总和计算。
（二）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。业主总人数，按照本项统计总和计算。
选聘方案经业主大会表决通过后，由业主委员会或者临时代行机构负责后续招标事宜，应当依据选聘方案编制招标文件，其中表决通过的《物业服务合同》不得修改。
第十一条 【选聘方案内容】选聘方案应当包括物业服务合同草案（物业服务合同草案的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款）、评标方式、中标结果运用方式等内容。委托招标代理机构进行招标的，应在选聘方案中一并说明招标代理机构选定的方式。
中标结果运用方式包括以下两种：
（一）直接定标方式。由评标委员会推荐的排名第一的中标候选人作为中标人。排名第一的中标候选人放弃中标、因不可抗力不能履行合同，或者被查实存在影响中标结果的违法行为等情形的，招标人可以按照评标委员会提出的中标候选人名单排序依次确定其他中标候选人为中标人，也可以重新组织招标。
（二）评定分离方式。评标委员会根据招标文件规定，向招标人推荐指定数量合格投标人进入定标环节。定标时，应当召开业主大会，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，得票排名第一的投标人为中标人。若首轮投票无法区分第一名时，应当重新组织投票，直至产生第一名为止。采用评定分离方式的，招标人应当在招标文件和选聘方案中明确进入定标环节的合格投标人数量、投票表决的具体规则等。
第十二条 【招标备案】业主委员会或者临时代行机构应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，到招标项目所在地县（市、区）住建部门办理招标备案，并提交下列材料：
（一）已解聘原物业服务人的，提供解聘原物业服务人的业主大会会议决议；
（二）业主大会关于选聘物业服务人的决议；
（三）业主委员会备案证明；临时代行机构应当提供街道办事处出具的备案证明；
（四）招标公告或者投标邀请书；
（五）招标文件；
（六）委托招标代理机构的，提供签订的委托代理合同；
（七）法律、法规、规章和规范性文件规定的其他材料。
第十三条 【合同签订与备案】业主委员会或者临时代行机构应当自确定中标人之日起30日内，与中标人签订物业服务合同。
物业服务合同签订后，业主委员会或者临时代行机构应当自签订之日起15日内，将物业服务合同、开标评标过程记录、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料，报送物业项目所在地县（市、区）级住建部门备案。
第四章 公开招标投标的组织
第十四条 【招标代理】招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜，并与被委托的招标代理机构签订书面委托合同，合同约定的收费标准应当符合国家有关规定。业主委员会或者临时代行机构具有编制招标文件和组织评标能力的，也可以自行办理招标事宜。
第十五条 【招标文件编制】招标文件应当符合选聘方案，包括下列内容：
（一）招标人基本情况；
（二）招标项目基本情况，包括项目名称、坐落地址、四至范围、物业类型、总占地面积、住宅、商业、公建配套等建筑面积及总面积、房屋幢数、房屋建筑结构、车位车库数量、共用设施设备的技术参数、绿化情况、物业服务用房配置及规划总平面图等；
（三）物业服务合同；
（四）对投标人及投标文件的要求，包括投标人的资格、信用情况，投标文件的格式、主要内容等；
（五）评标标准和评标方法，鼓励招标人在评标标准中设置“服务创新与智慧化应用”评分项，对投标人在物业服务中引入智能管理平台、节能环保技术、业主参与式定价等创新举措给予合理加分；
（六）招标活动方案，包括招标组织机构、组织解释招标文件、实地踏勘物业项目现场、开标时间及地点等；
（七）法律、法规、规章规定的其他内容。
第十六条 【招标公告】采用公开招标方式的，招标人应发布招标公告，宜在中国招标投标公共服务平台发布，招标公告应当载明下列主要内容：
（一）招标人名称、地址、联系方式；
（二）招标项目名称、地址、物业类型、建筑物总面积、竣工交付使用时间等基本情况；
（三）最高投标限价，也可设置最低投标价格；
（四）投标人报名地点、期限以及获取招标文件的办法；
（五）提交投标文件截止时间、开标时间、评标时间与地点；
（六）是否接受联合体投标及联合体投标的相关要求；
（七）招标人要求的其他事项。
采取邀请招标方式的，招标人应当向不少于3个物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当载明前款规定的事项。
第十七条 【资格预审】公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。实行资格预审的招标项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。
经资格预审后，招标代理机构应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知预审结果。
第十八条 【投标文件编制与送达】投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。投标文件应当包括下列内容：
（一）投标函。包括服务目标及其他履约承诺等；
（二）商务部分。包括物业服务费收费报价以及营业执照、经营业绩等情况；
（三）技术部分。包括物业服务实施方案、服务内容和标准、组织管理机构框架、管理人员配置及管理制度等；
（四）信用部分。包括物业服务企业的信用状况等。允许通过官方信用平台直接调取企业信用、业绩、资质信息，免于重复提交纸质证明。
投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标场地。
第十九条 【投标时限要求】招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。
招标人可以对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，澄清或者修改的内容可能影响资格预审申请文件或者投标文件编制的，招标人应当在提交资格预审申请文件截止时间至少3日前，或者投标截止时间至少15日前，以书面形式通知所有获取资格预审文件或者招标文件的潜在投标人；不足3日或者15日的，招标人应当顺延提交资格预审申请文件或者投标文件的截止时间。
第二十条 【投标失效的规定】投标文件有下列情形之一的,视为投标文件无效:
（一）逾期提交的；
（二）提交时未密封的；
（三）密封处无企业公章的；
（四）法律、法规和规章规定的其他情况。
第二十一条 【开标】开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。
开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列程序进行：
（一）由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可由招标人委托的代理机构进行检查。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容；
（二）招标人在招标文件要求提交投标文件截止时间前收到的所有投标文件，开标时应当当众予以拆封；
（三）开标过程应当记录，并由招标人存档备查。
因投标人不符合投标条件或投标文件无效导致不符合开标条件的，招标人应当重新组织招标。
第二十二条 【评标委员会组成】评标由招标人依法组建的评标委员会负责。
评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。
评标委员会的专家成员，应当由招标人在开标前一个工作日内，从物业评标专家库中随机抽取确定，并在评标前予以保密。与投标人有利害关系的人员不得进入相关项目的评标委员会。
第二十三条 【评标委员会工作纪律】评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责，不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人员进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。
评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较情况、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。
第二十四条 【评标】评标内容应当包括商务部分、技术部分、信用部分，也可设置现场答辩部分。评分细则应当在招标文件中完整载明，推荐参考区间为商务部分10%-30%、技术部分30%-50%、信用部分20%-40%、现场答辩部分0-15%。
评标严格以招标文件载明标准为依据，招标文件未规定的标准不得作为评标依据。
评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告。评标报告由评标委员会全体成员签字。对评标结论持有异议的评标委员会成员可以书面方式阐述其不同意见和理由。评标委员会成员拒绝在评标报告上签字且不陈述理由的，视为同意评标结论，评标委员会应当对此作出书面说明。
除现场答辩部分外，评标应当在保密的情况下进行。
第五章 评标专家的管理
第二十五条 【评标专家库的建立与管理】各市住建部门负责组建本地区物业服务项目评标专家库，制定《物业服务项目评标专家申请表》，对申请人进行评审，对符合条件的颁发专家证书。专家聘期为三年，期满后重新评审认定。首批入库专家可采取邀请入库方式组织实施，邀请入库的专家应优先考虑本地专家，本地专家数量较少的城市，可以从相邻城市邀请专家入库。
物业主管部门应当对入库专家进行有关法律和业务培训，对其评标能力、廉洁公正等进行综合考评，及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。
第二十六条 【评标专家资格条件】物业服务项目评标专家应当具备下列条件：
（一）从事物业管理及相关工作8年以上，具有大专以上学历，并具有中级以上物业管理相关专业技术职称（包括物业管理师、工程师、经济师、会计师等）；
（二）从事物业管理及相关工作15年以上，具有丰富行业经验和良好职业操守的，经市物业主管部门审核批准后可破格入库；
（三）熟悉物业管理方面的法律、法规、规章和物业管理相关业务知识；
（四）熟悉招标投标有关法律、法规；
（五）能够认真、公正、诚实、廉洁地履行职责，遵守职业道德；
（六）年龄在65周岁以下，身体健康，能坚持正常工作，并有从事行业专家相关活动的必要时间。
第二十七条 【评标专家的权利与义务】物业服务项目评标专家享有下列权利：接受招标人聘请，担任评标委员会成员；参与物业服务项目评标活动，取得合理劳务报酬；依法对投标文件进行独立评审，提出评审意见，不受任何单位或者个人的干预。
评标专家应当履行下列义务：如实填报并及时更新个人基本信息，配合评标专家库组建单位的管理和培训工作；存在法定回避情形的，主动提出回避；遵守评标工作纪律和评标现场秩序；按照招标文件确定的评标标准和方法客观公正地进行评标；协助、配合招标人处理异议，按规定程序复核、纠正评标报告中的错误；发现违法违规行为主动向招标人、有关行政监督部门反映。
第二十八条 【回避原则】物业服务项目评标专家在参加评标工作时，有下列情形之一的，应当及时主动提出回避：
（一）与招标人或者投标人存在利害关系的；
（二）曾经为当事人提供过咨询、顾问服务，或者近3年内有业务合作、股权关联、劳务关系等情形的；
（三）与当事人在同一单位工作或者曾任职于同一单位的；
（四）其他应当申请回避的情形。
第二十九条 【评标专家资格终止】物业管理评标专家有下列情形之一的，终止其评标专家资格：
（一）本人申请自愿退出或者达到规定退出年龄的；
（二）丧失民事行为能力的；
（三）调离本地工作的；
（四）在履行职责时严重违背公开、公平、公正和诚实信用原则，直接参与招标投标中的违规或者不正当竞争行为的；
（五）无正当理由推卸、放弃评标工作，每年累计两次以上的；
（六）经所在市住建部门认定，存在其他不适宜担任评标专家情形的；
（七）法律法规规章规定的其他情形。
第六章 物业招标投标信息系统建设应用
第三十条 【系统建设】依托辽宁省物业管理大数据监督系统开发物业招标投标功能模块，面向全省招标人提供信息化招标服务，实现数据赋能、全程网办，收费标准不得高于招标代理机构。招标人可以根据实际需求自行选择。
第三十一条 【功能开发】辽宁省物业管理大数据监督系统应当具备下列功能：业主在线投票表决、招标文件辅助生成、大数据匹配潜在投标人、点对点发布招标信息、招标投标文件自动匹配、线上评标委员会组建、全省物业评标专家随机抽取、档案归集以及调用大数据监督模型和案件线索转办等。
第三十二条 【在线评标】招标人通过辽宁省物业管理大数据监督系统实施招标的，应当组建5人以上单数线上评标委员会，专家成员从各市物业评标专家库随机抽取，专家人数不得少于评标委员会成员总数三分之二。系统应对投标文件商业标识做脱敏处理，不得违法隐匿投标主体资格、信用等法定评审必需信息；招标人代表按照法定规定参与评标。
第三十三条 【监督手段】辽宁省物业管理大数据监督系统应当具备风险自动识别功能，对问题线索及时移交有关部门进行调查处理。
第三十四条 【备案功能】辽宁省物业管理大数据监督系统应当按照前款规定归集全部备案资料，并在完成招标工作后30日内回传至项目所在地县（市、区）级住建部门。
第七章 附则
第三十五条 【异议处置】投标人和其他利害关系人认为物业服务招标投标活动不符合本指南有关内容的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。
第三十六条 【解释权】本指南由辽宁省住房和城乡建设厅负责解释。
第三十七条 【施行日期与有效期】本指南自2026年 月 日起试行，有效期2年。此前有关规定与本指南不一致的，以本指南为准。