2026年7月23日，宁夏回族自治区住房和城乡建设厅为进一步规范全区住宅小区公共收益管理，制定《关于规范全区住宅小区公共收益管理的指导意见》(征求意见稿）。

住宅小区公共收益指利用业主共有部分经营获得的收入，包括房屋租赁、停车、广告、商业活动、通信设施占用、报废设施残值、违约金等。收益扣除合理成本后归全体业主共有，分配按约定或专有面积比例确定，委托物业服务人时需在合同中明确成本扣除标准。公共收益主要用于补充专项维修资金，也可用于共用部位设施维修、保险、评估、诉讼、业委会经费等，禁止违法违规侵占或挪用。管理方面，业主大会成立前按约定主体经营，成立后由业委会开设专用账户，授权委托经营。账目需单独列账，独立核算，鼓励信息化实时监督。公共收益每年至少公示两次，公示期不少于60日，内容含收支明细等。业主或部门可要求经营者说明或委托审计，审计费用从公共收益列支。使用上，业主大会成立前后均需依法或依约使用，鼓励优先维修养护，大额支出需经评估、表决、施工、验收等流程。移交时，原管理单位需在10日内将收益、账目等资料移交新单位。监督指导方面，住房城乡建设、发改、市场监管、自然资源、公安、人民银行及街道办事处等部门按职责分工负责，包括政策执行、价格监管、权属登记、查处违法行为等。物业行业协会加强行业自律。各地非单一产权非住宅物业可参照执行。

全文如下：

关于规范全区住宅小区公共收益管理的指导意见

（征求意见稿）

为加强住宅小区公共收益管理，保障业主合法权益，依据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等法律法规规定，结合我区工作实际，制定本指导意见。

一、依法界定住宅小区公共收益

住宅小区公共收益是指建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用住宅小区业主的共有部分（包括共用部位、共用设施设备）依法开展经营活动获得的收入。

（一）公共收益的来源。1.依法利用住宅小区业主共有的房屋进行租赁或者经营获得的收入；2.利用业主共有道路、场地停放车辆获得的收入；3.利用业主共有场地、灯箱、外墙、电梯轿厢、单元门厅、走廊通道等设置广告获得的收入；4.利用业主共有场地开展商业活动以及投放快递柜、净水机、自动售卖机等设施获得的收入；5.对通信运营商设立通信设施设备收取的场地占用等费用；6.处置经业主大会同意报废的共用设施设备回收残值等获得的收入；7.相关单位、物业服务人等支付的归全体业主共有的违约金、赔偿金、补偿费等；公共收益利息收入；8.其他依法属于全体业主的收入。

（二）公共收益归属。1.在扣除经营管理过程中产生的能耗、维护、人工费用及法定税费等合理成本后，剩余部分归全体业主共有。2.公共收益的分配，有约定的按照约定，没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。3.委托物业服务人经营管理的，应当在物业服务合同（包括前期物业服务合同）中就物业服务人提取合理成本的扣除标准、内容、比例、核算方式、支付周期等作出约定，未约定或约定不明的可以补充约定。4.未依法征得业主同意，不得擅自扣除经营管理相关成本。

（三）公共收益用途。公共收益依法主要用于补充专项维修资金，也可按照业主共同决定用于以下用途：1.物业服务合同约定之外的绿地、道路、屋顶、外墙、电梯、消防、安防等共用部位、共用设施设备的维修养护、更新、改造、增设费用；2.房屋及共用设施设备的保险、体检费用；3.委托第三方开展评估鉴定、财务审计、招标代理等费用；4.维护业主共有权益和共同管理事项所产生的诉讼、仲裁、复议等相关费用；5.业主大会、业主委员会或物业管理委员会日常工作经费；6.业主委员会、物业管理委员会工作人员及聘请的专职工作人员报酬或补贴；7.业主大会决定的其他用途或者支出。

任何单位、组织或者个人不得违法违规侵占、处分、挪用公共收益。下列费用不得违法从公共收益中列支：1．依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；2.依法应当由供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位承担的相关管线和设施设备维修、养护费用；3.根据法律法规规定或者物业服务合同约定，应当由物业服务人承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修、养护费用；4.因人为损坏依法应当由当事人承担的住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；5.业主大会决定不得列支的其他情形。

二、有效强化住宅小区公共收益管理

（一）公共收益经营管理。

1.业主大会成立前，临时管理规约、前期物业服务合同有约定的，按其约定主体经营管理公共收益，未作约定的，由物业管理委员会、居（村）民委员会作为经营管理主体，也可依法经业主表决同意后由物业服务人负责经营管理。

2.业主大会成立后，由业主委员会或物业管理委员会以业主大会的名义开设公共收益专用账户，由业主大会授权委托的经营管理主体负责管理，公共收益的分配、使用、管理、移交等事项，应在管理规约及物业服务合同中作出约定。发现违反规定、约定情形的，业主委员会或物业管理委员会应督促限期整改，并按照约定进行处置。

3.业主大会决定利用业主共有部分从事经营活动，可以授权业主委员会或物业管理委员会，授权期限不得超过业主委员会或物业管理委员会任期；也可以委托物业服务人，委托期限不得超过物业服务合同中约定的合同期限。

4.委托物业服务人经营管理的，应就经营活动的项目以及收益范围、管理方式、分配比例、账目公示、财务审计、使用范围和使用限额等内容作出约定。

5.未依法征得业主同意，任何单位、组织或者个人不得违法利用业主共有部分从事经营活动。利用业主共有部分经营不得违法改变共用部位、共用设施设备的用途，不得违法妨碍业主正常生活，严格遵守安全管理规定并及时进行维修养护。

（二）公共收益账目管理。

1.住宅小区公共收益应当单独列账，独立核算，不得与其他收支合用一个账户，暂时没有产生公共收益的，也应开设公共收益专用账户。一个住宅小区或物业服务区域开设一个公共收益专用账户。

2.公共收益经营管理主体按照会计制度相关规定管理公共收益，也可委托第三方代理会计机构实施公共收益的代理会计业务。

3.鼓励依托信息化手段，实现公共收益专用账户资金变动线上线下同步，业主随时可查可看，实现实时监督。

（三）公共收益公示和审计管理。公共收益每年至少公示2次。

1.有合同约定的依照合同约定开展公示，无合同约定的，原则上每年2月底前开展公示，公示期原则上不少于60日。公示渠道通过在住宅小区公示栏等显著位置、业主微信群等方式实施。公示内容主要包括：专用账户总余额以及上一年度公共收益的来源、收入支出明细、经营合同及发票、支出相关归档资料等内容，同时主动向县、区住房和城乡建设主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、业主委员会或物业管理委员会报告，接受监督。暂时没有产生公共收益的，也进行公示。

2.业主、业主委员会、物业管理委员会、住房城乡建设主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会等如对公示情况有异议的，可要求公共收益经营管理主体于7日内作出书面说明并提供相关佐证资料，并有权查询相关档案资料。物业服务区域专有部分面积占比20%以上的业主或者人数占比20%以上的业主对说明仍有异议的，业主委员会、物业管理委员会可以委托第三方专业机构进行审计，审计所需经费从公共收益中列支。审计报告应向全体业主公示，公示期有合同约定的依照合同约定，无合同约定的原则上不少于30日。

3.鼓励在业主大会议事规则、物业服务合同中对公共收益审计事项进行约定，包括但不限于：对经营管理主体无正当理由逾期未作说明或说明明显不实的进行审计；首届业主委员会成立后，对物业服务企业代管期间公共收益收支情况进行审计；经营管理主体发生变更的，移交前对原主体管理期间公共收益收支情况进行审计；业主委员会届满或者解散，以及业主委员会主要负责人离任、离职时，对业主委员会任期内公共收益收支情况进行审计。审计所需经费从公共收益中列支。

4.鼓励与公共收益经营管理主体约定审慎启动审计事项，包括但不限于：对经营管理主体无正当理由逾期未作说明进行审计的，审计所需经费由经营管理主体承担；无正当理由就同一事项重复提出审计要求，但未发现经营管理主体存在侵占、挪用等违法违规问题的，审计所需经费由提议审计的主体承担。

（四）公共收益使用管理。1.业主大会成立前，按照临时管理规约、前期物业服务合同约定使用公共收益。未作约定又确需使用的，公共收益经营管理主体在报告物业管理委员会、居（村）民委员会并接受监督的前提下，依法经业主表决同意后实施。2.业主大会成立后，根据业主大会的决定以及业主大会议事规则、管理规约，或者物业服务合同约定使用公共收益。鼓励优先用于共用部位、共用设施设备的维修养护、更新、改造、增设。3.业主大会可在管理规约中或者依法征得业主表决同意后，授权公共收益经营管理主体行使一定额度的公共收益使用权，明确授权使用的情形、条件、额度和流程并全流程监督。4.使用公共收益更新共用设施设备等大额支出事项，依法依规按照事项评估、编制方案及预算、业主依法表决同意、专户拨付、招标施工、验收结算、公示归档等流程组织实施。鼓励在业主大会议事规则、管理规约或者物业服务合同中明确公共收益使用的具体流程。

（五）公共收益移交管理。1.业主大会成立并开设公共收益专用账户后，物业服务人根据业主大会的决定将公共收益转入业主大会公共收益专用账户，不能以业主欠缴物业服务费等为由拒绝移交。2.公共收益经营管理主体发生变更，物业服务人或者任期届满的业主委员会、物业管理委员会等原管理单位自合同终止、任期届满之日起10日内，将公共收益、经营收支账目、印章、相关凭证等资料完整移交给任期内或者新一届业主委员会、物业管理委员会。

三、加大住宅小区公共收益监督和指导

住宅小区公共收益管理涉及政府多个主管部门职能和职责，各相关职能部门和单位主要职责分工如下：

（一）住房城乡建设部门：负责组织实施住宅小区公共收益管理相关政策，对政策执行情况进行监督检查；依据相关规定指导街道办事处（乡镇人民政府）履行物业管理以及公共收益管理相关职责；加强对住宅小区公共收益管理的日常监督检查，对擅自利用业主共有部分经营、拒不执行公共收益管理相关规定等行为，以及审计发现的问题依法依规进行查处，涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

（二）发展改革部门：按职责权限负责住宅小区公共收益涉及的政府定价、政府指导价管理，规范收费行为。

（三）市场监督管理部门：负责加强明码标价监管，依法查处违规收费行为。

（四）自然资源部门：负责在办理房屋所有权首次登记时，将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并登记为业主共有。根据业主等相关利益主体要求，配合依法对其住宅小区共有的建设用地使用权进行确认。

（五）公安部门：负责依法查处辖区内侵占、挪用住宅小区公共收益等违法违规行为，配合开展公共收益专项整治中的秩序维护等工作。

（六）中国人民银行在宁各分支机构：负责指导辖区内商业银行配合开设公共收益专用账户并做好账户服务。

（七）基层街道办事处（乡镇人民政府）：依据法律法规规定和职责权限，负责在组织、指导成立或召开业主大会时，指导业主大会筹备组或组织者在草拟、修订业主大会议事规则和管理规约中，明确公共收益获取范围、归属分配、管理方式、收益用途、账目公布制度、财务监管、审计审价制度等内容，依法提请业主大会表决同意。鼓励将“业主委员会管理的公共收益收入、支出等事项由居（村）民委员会监督指导”写入业主大会议事规则、管理规约。

（八）物业行业协会：负责加强行业自律，引导、组织物业服务企业规范公共收益经营管理行为。

各级住房城乡建设部门要主动加强与同级发改、市场监管等部门的联动协同，形成齐抓共管合力。各物业行业协会应当加强行业自律，引导、组织物业服务企业规范公共收益经营管理行为。各地非单一产权的非住宅物业项目可参照本意见。工作中若遇到重大问题请及时向自治区住房城乡建设厅报告。