2026年3月11日，青岛市住房和城乡建设局为有力、有序、有效推进本市城市更新行动，促进城市结构优化、功能完善、文脉赓续、品质提升，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市，根据有关法律、法规，结合青岛市实际，制定《青岛市城市更新条例》（征求意见稿）。

青岛市城市更新条例

（征求意见稿）

第一章 总则

第一条【立法目的】为有力、有序、有效推进本市城市更新行动，促进城市结构优化、功能完善、文脉赓续、品质提升，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条【适用范围】本条例适用于本市行政区域内的城市更新及其监督管理。

第三条【基本定义】本条例所称城市更新，是指在本市城镇开发边界内开展持续改善城市空间形态和功能的活动，具体包括：

（一）以改善城中村、老旧小区、危旧房屋等居住品质为主的居住类城市更新；

（二）以推动老旧厂区、老旧商业区和传统商业设施、低效产业园区、老旧商务楼宇等转型提质为主的产业类城市更新；

（三）以完善城市基础设施、公共服务设施等补齐短板、增强韧性、提升城市功能为主的设施类城市更新；

（四）以加强历史文化街区、不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑、工业遗存等文化遗产保护利用、彰显历史文化名城特色为主的历史文化类城市更新；

（五）以提升滨水、山体、廊道、公园等开敞空间环境品质和生态修复为主的生态环境类城市更新；

（六）以优化存量资源配置、城市功能布局等实现片区可持续发展为主的区域综合类城市更新；

（七）市人民政府认定的其他城市更新。

第四条【立法原则】本市城市更新，坚持以人民为中心，全面践行人民城市理念，遵循规划统筹、体检先行，政府引导、市场运作，公众参与、共建共享，保护传承、彰显特色，科技引领、产城融合的原则。

第五条【政府职责】市人民政府应当加强对城市更新工作的统筹、指导，将城市更新工作纳入国民经济和社会发展规划，建立和完善城市更新协调推进机制，研究、审议城市更新相关重大事项。

区（市）人民政府负责组织推进本行政区域城市更新工作，对城市更新实施监督管理。

街道办事处、镇人民政府按照职责做好城市更新相关工作。

居民委员会、村民委员会协助做好城市更新相关工作。

第六条【部门职责】住房城乡建设部门是城市更新工作主管部门，负责综合协调、指导、监督城市更新实施工作。

自然资源和规划部门负责国土空间规划、土地管理、不动产登记等工作，依法制定相关配套政策、标准规范，协同推进城市更新。

发展改革部门协同推进城市更新项目谋划、储备和遴选工作，负责将符合条件的城市更新项目纳入重点项目管理，支持、协助城市更新项目争取政策性资金。

财政部门负责做好城市更新财政资金的筹集、拨付和监督等各项工作。

行政审批服务部门负责优化城市更新项目审批服务流程，建立审批服务协同机制，推动城市更新项目高效实施。

教育、工业和信息化、公安、民政、生态环境、城市管理、交通运输、水务管理、园林和林业、商务、文化和旅游、卫生健康、应急管理、国有资产管理、体育、金融监管、大数据、税务、消防救援等部门，按各自职责做好城市更新相关工作。

各部门应当根据城市更新实际需求，及时制定和完善城市更新政策、标准规范。

第七条【专家委员会】本市设立城市更新专家委员会，为市、区（市）人民政府的城市更新决策提供咨询意见。

第八条【社会参与】本市建立健全城市更新公众参与机制，畅通公众意见表达渠道，依法保障公众在城市更新中的知情权、参与权、表达权和监督权。

不动产所有权人、合法建造或者依法取得不动产但尚未办理不动产登记的单位和个人、承担城市公共空间和设施建设管理责任的单位等物业权利人应当依法开展城市更新，有权提出城市更新需求和建议，自主或者委托实施更新，并依法承担配合开展城市更新现状调查、意愿征询等义务。

鼓励市场主体参与投资、建设、运营城市更新项目。支持多领域专业力量和服务机构参与城市更新。

第九条【房地产业与建筑业】城市更新应当与构建房地产新模式和建筑业转型相衔接，发展建筑工业化、数字化、绿色化。

第二章 城市更新规划和计划

第十条【城市体检】市人民政府应当建立城市体检评估制度，定期组织开展城市体检评估。城市体检评估结果应当作为编制城市更新相关规划和计划、划定城市更新片区的重要依据。

第十一条【规划编制】市城市更新主管部门应当会同相关部门、区（市）人民政府编制城市更新专项规划和实施计划，报市人民政府批准后实施，并实行动态评估与适时修编。

城市更新专项规划应当符合国土空间总体规划，并与相关专项规划、控制性详细规划相衔接，充分征求专家、社会公众和有关部门意见。

城市更新实施计划应当明确城市更新的行动目标、重点任务、重点项目、更新片区、更新策略等内容。

第十二条【片区划定】划定城市更新片区应当综合考虑规划要求、空间布局、功能定位、产权边界、文化遗产保护等因素，并与控规单元做好衔接。

区（市）人民政府可结合城市更新实际需要，提出城市更新片区调整建议，经市城市更新主管部门同意后，纳入城市更新实施计划。

第十三条【片区策划】区（市）人民政府应当根据实际确定片区策划方案编制主体，开展片区策划方案编制。

片区策划方案编制中应当征询相关物业权利人的更新意愿，统筹考虑区域发展定位、存量资源、公共要素、空间布局、历史文化传承等因素，衔接控制性详细规划，明确片区更新目标、规划指标、建设项目、实施计划、资金平衡和保障措施。

编制片区策划方案应当充分征询市城市更新主管部门、行业管理部门、专家委员会和社会公众的意见。

编制片区策划方案前应当开展片区级城市体检，片区体检内容应包括综合评价片区发展状况，预先组织历史文化资源调查并依法采取保护措施，梳理权利人多方利益诉求，摸清存量资源底数。

第十四条【片区策划审定及应用】片区策划方案经区（市）人民政府审定。片区策划方案涉及控制性详细规划调整的，应按程序报市国土空间规划委员会审议。

第十五条【项目库】本市建立全市统一的城市更新项目库。市城市更新主管部门应当建立入库、出库和绩效评价机制，并做好政策指导工作。市有关行业主管部门和区（市）人民政府应当按照职责分工，将具备实施条件的项目及时纳入城市更新项目库管理，负责在库项目的协调推进。在库项目按照国家、省、市有关规定享受城市更新相关支持政策。

第十六条【更新年度工作方案】区（市）人民政府应当制定本行政区城市更新年度工作方案，明确城市更新片区（项目）的实施时序和目标任务，并提出相关保障措施。

区（市）城市更新年度工作方案应与市级承担的城市更新项目相衔接。

第三章 城市更新实施

第十七条【实施主体确定】城市更新项目应当按照以下规定确定实施主体：

（一）涉及单一物业权利人的，物业权利人自行确定实施主体。涉及多个物业权利人的，协商一致后共同确定实施主体；无法协商一致，涉及物业权利人共同决定事项的，由物业权利人依法表决确定实施主体。

（二）因维护公共安全、公共利益需要实施的城市更新项目，市、区（市）人民政府应当按照公开、公平、公正的原则，依法确定城市更新项目实施主体。

第十八条【实施主体职责】实施主体按照有关规定和合同约定，具体负责城市更新项目前期策划、现状评估、方案编制、组织实施、后期运营等事项。

鼓励具备房地产开发、规划设计策划、建设运维、后期运营等能力的市场主体，作为实施主体依法参与城市更新活动，培育专业化实施主体。

第十九条【实施主体统筹片区更新】 市、区（市）人民政府可根据需要，确定与区域范围内城市更新活动相适应的实施主体统筹片区城市更新相关工作。

鼓励符合条件的城市更新项目实施主体统筹片区更新。对超出原项目实施范围的统筹内容，涉及公益类服务设施的，可优先争取政策资金支持，并应与物业权利人充分协商，通过书面形式明确权益分配等事项。

市、区（市）人民政府可根据需要，赋予统筹片区更新的实施主体参与规划编制、片区策划、实施土地前期准备、配合土地供应、统筹整体利益等相应职能。

第二十条【实施方案编制】实施主体应当以片区策划、控制性详细规划为依据，编制项目实施方案。项目实施方案应明确项目实施的基础条件、更新目标、更新方式、设计方案、资金测算、运营模式等，涉及文化遗产保护的，应当制定具体保护措施。

项目实施方案编制过程中，实施主体应当与更新范围内有关物业权利人进行协商，并征求利害关系人的意见。

零星项目的物业权利人，可结合更新意愿编制项目实施方案。

第二十一条【实施方案审批】项目实施方案由区（市）人民政府审定。跨行政区域的，由市人民政府审定。

第二十二条【居住类】实施居住类更新的，应当综合考虑物业权利人意愿、规划布局、安全隐患等因素，完善市政配套设施，维护建筑消防设施，加强公共卫生、无障碍、适老养老、幼儿教育服务、文化休闲、体育健身等公共服务设施建设和改造，完善居住功能，提高生活品质。

实施危险住房改造更新的，应当按照有关规定以拆除新建、维修加固等方式进行更新。支持老旧住房自主更新原拆原建。

实施老旧小区整治改造的，应当与其周边区域连片统筹，推进完整社区建设。

第二十三条【产业类】实施产业类更新的，应当合理确定功能和业态，完善公共服务，培育新兴产业，发展科创、文旅、康养等国家、省、市支持产业。

实施老旧厂房改造的，应当注重工业遗产保护和活化利用；实施老旧商务楼宇、传统商业设施等更新的，应当加强存量房屋改造利用，推动建筑功能转换和混合使用。

第二十四条 【设施类】实施设施类更新的，应当完善市政基础、公共安全、公共服务等设施的供给体系，统筹新型城市基础设施布局，持续排查整治城市各类基础设施风险隐患，推进城市基础设施生命线工程建设，有条件的应同步开展智慧化改造。

完善城市交通网络，发展快速干线交通、生活性集散交通、绿色慢行交通和静态交通等。

实施城市道路改造更新，应当统筹实施交通安全、燃气、供热、供水、排水、供电、通信、综合管廊、路灯等设施建设。

单独实施地下管线改造更新，应当按要求纳入年度占掘路计划，与周边各类地下管线建设时序相统筹。

加强公共消防设施建设，适度超前建设防灾工程，提升城市火灾防控和应急救援能力。

第二十五条【历史文化类】实施历史文化类更新的，应当按照已批准的保护规划和相关法律、法规等对相关文化遗产进行保护利用，并注重补齐基础设施和公共服务设施短板、消除建筑安全隐患，将保护历史风貌与改善群众生活有机结合，提升整体环境品质、赓续城市历史文脉。

第二十六条 【生态环境类】实施生态环境类更新的，应当统筹地上地下空间、滨海近山临河空间、零星地块等，节约集约利用土地，提高城市空间资源利用效率，改善环境品质，打造特色风貌。

第二十七条 【区域综合更新类】实施区域综合类更新的，应当整合各类空间资源，统筹推进居住类、产业类、设施类、公共空间类的更新改造，鼓励资源资产组合供应、整体运营，促进生活空间改善提升、生产空间提质增效。

鼓励区域综合类更新与重大建设项目相衔接，推动周边交通路网、低效用地、老旧楼宇、老旧厂房提质增效，促进公共空间与公共设施品质提升。

第四章 政策保障

第二十八条【规划支持】城市更新项目符合以下情形之一的，在满足国土空间规划的条件下，予以相应的规划支持：

（一）城市更新项目所在区域尚未编制或者待修改国土空间详细规划的，可以先编制城市更新片区策划方案，经审定后将规划管控指标和要求纳入国土空间详细规划；

（二）对采用零星整合用地的城市更新项目，经片区策划方案等充分论证，符合有关管控要求及设计规范，且配套设施能达到标准的，可以进行多种土地用途的混合更新改造，不同性质的建筑面积可根据土地用地性质确定；

（三）实施老旧住房拆除新建，可以适当增加建筑规模、弹性控制规划指标、完善居住功能、增配公共服务设施、开发利用地上地下空间；

（四）既有建筑符合规划和管控要求的，经依法批准后可以转换用途。既有商业类和服务业类建筑用途可以相互转换。鼓励各类既有建筑转换为市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施；

（五）在城市更新活动中以加强保障民生、提高公共服务和城市品质为目的的公益贡献，根据国家有关规定予以鼓励。

第二十九条【用地支持】利用闲置用房等存量房屋建设公共服务设施以及运营国家、省、市支持发展产业的，在不改变用地主体和规划条件的前提下，根据国家有关规定，可以享受按照原用途、原土地权利类型使用土地的过渡期政策。

过渡期内，无需进行规划审批、土地处置、补缴土地价款、办理不动产登记。过渡期届满时，符合产业发展方向和履约监管要求的，依法依约定按照新用途办理用地手续；不符合的，按照约定退出过渡期支持政策，维持原有土地用途。过渡期满办理土地有偿使用手续的，可采取租赁或协议出让方式。

第三十条【供地支持】为完善市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施的城市更新项目，如涉及土地使用权出让的，可以采取公开带方案招标、拍卖、挂牌出让等方式办理供地手续。

对于不能单独利用的边角地、零星用地等，确实无法按宗地单独供地的，可与周边用地整合实施，经有批准权人民政府批准后，可按划拨或协议有偿使用土地的有关规定办理供地手续。

第三十一条 【地价政策】以协议补地价方式办理用地手续的城市更新项目，涉及用途、容积率等土地使用条件变更的，应当按照规定缴纳土地出让价款。

在符合规划的前提下，对利用小区内空地、荒地、绿地及拆除违法建设腾空土地等加装电梯和建设各类环境及配套设施和公共服务设施的，可不增收土地价款。

在符合规划、不改变用途的前提下，土地使用者通过厂房加层、厂区改造、内部用地整理等途径提高自有工业用地或仓储用地土地利用率和增加容积率，可不增收土地价款。

第三十二条【产权情况】城市更新项目应当权属清楚、界址清晰、面积准确，实施更新后可以依法申请办理不动产登记。

城市更新范围内已取得土地和规划审批手续的建筑物，可以纳入实施方案研究后一并办理相关手续。审批手续不全或者现状与原审批不符的建筑，区（市）人民政府应当组织有关部门进行调查、认定，涉及违反法律规定的，应当依法处理；不涉及违反法律规定的，经区（市）人民政府公示无异议，可以纳入实施方案研究后一并办理相关手续。

第三十三条【资金支持】市、区（市）人民政府应当建立以政府投入为引导、社会资本投入为主的多元化城市更新资金筹措体系，完善市场化投资融资制度，鼓励社会资本参与城市更新和运营。

市、区（市）人民政府应当加强有关财政资金的统筹利用，对涉及公共利益、公共安全的城市更新项目予以资金支持。

第三十四条【融资支持】鼓励金融机构依法开发多样化金融产品和服务创新，满足城市更新项目融资需求。

鼓励政策性银行和商业银行按照有关规定为城市更新实施主体提供周期较长、基于市场化利率的信贷支持。

支持符合条件的市场主体在多层次资本市场开展融资活动，发挥金融对城市更新的促进作用。

第三十五条【项目审批】优化审批流程，项目实施方案经审定后，城市更新项目实施主体应当依法依规办理立项、土地、规划、建设等手续。相关部门应当按照优化营商环境的要求，根据项目分类实行并联办理，简化审批材料，提高审批效能。

第三十六条【建设要求】城市更新项目应当符合现行的规划建设标准和规范。对确实无法满足现行规划建设标准和规范的城市更新项目，在保障公共安全、维护相关利害关系人合法权益的前提下，建筑间距、建筑退距、建筑密度、日照标准、绿地率、停车位等可以按照不低于现状条件为底线进行更新。

城市更新项目的消防设计应当符合消防技术标准。因受建筑本身以及周边场地等条件限制，确实无法满足消防技术标准要求的，项目实施主体应当开展专项消防设计，并组织有关领域专家进行论证。

城市更新项目应当落实海绵城市理念，加强片区统筹谋划，因地制宜、系统施策。

第三十七条【技术保障】市、区（市）人民政府应当依托城市信息模型基础平台等智能化公共数据平台，加强城市更新信息汇聚和科学应用，为城市更新政策咨询、需求征集、意愿表达、信息发布、项目推进、效果评估、指导监督等全生命周期管理提供服务和保障。

第三十八条【三项制度】本市建立房屋全生命周期安全管理制度。市住房城乡建设部门应当会同财政、公积金等有关部门推动完善房屋安全体检、房屋安全管理资金、房屋质量安全保险等相关制度措施。

第五章 监督管理

第三十九条【督导考核】市、区（市）人民政府应当加强对城市更新工作的检查督导，将城市更新工作纳入考核体系。

第四十条【资金监督】发展改革、财政、审计等部门按照各自职责和有关规定，对城市更新中的国有资金使用情况进行监督。

第四十一条【公众监督】任何单位和个人有权对违反城市更新相关规定的行为进行投诉和举报。市、区（市）人民政府应当及时依法依规处理。

第四十二条【责任追究】违反本条例规定的行为，法律、法规已有处理规定的，从其规定。

第四十三条【尽职条款】 国家机关及其工作人员在城市更新工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附则

第四十四条【生效时间】本条例自□□□□年□月□日起施行。