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广州市黄埔区 广州开发区提高工业用地利用效率实施办法

天涯法规政策 2022-11-22 21:13:34 97阅读

2022年11月18日,广州开发区规划和自然资源局为进一步提高工业用地利用效率,保障工业用地节约集约利用,结合黄埔区、开发区实际,经黄埔区人民政府、广州开发区管委会同意,制定《广州市黄埔区 广州开发区提高工业用地利用效率实施办法》,自印发之日起施行,有效期5年。


广州市黄埔区 广州开发区提高工业用地利用效率实施办法


第一章 总 则


第一条 为进一步提高工业用地利用效率,保障工业用地节约集约利用,根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》《节约集约利用土地规定》《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号)、《国务院关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》(国发〔2019〕11号)、《广州经济技术开发区条例》《广州市城乡规划程序规定》《广州市城乡规划技术规定》《广州市人民政府关于收回一批市级行政权力事项的决定》(市政府令第188号)、《广州市产业用地指南》《广州市人民政府关于印发广州市提高工业用地利用效率实施办法的通知》(穗府办规〔2022〕5号)等有关规定,结合我区实际,制定本办法。


第二条 本实施办法适用于广州市黄埔区、广州开发区辖区范围内工业用地的规划和使用管理(不包含广州国际生物岛;中新广州知识城范围可参照本办法执行)。涉及村镇工业集聚区更新改造等城市更新政策另有规定的,按城市更新政策执行。

工业用地包括普通工业用地和新型产业用地(M0)。

普通工业用地是指《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011)规定的一类工业用地(M1)、二类工业用地(M2)和三类工业用地(M3)。

新型产业用地(M0)是指为适应创新型企业发展和创新人才的空间需求,用于研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产等环节及其配套设施的用地。


第三条 鼓励工业用地单位在符合国土空间规划、消防要求的前提下,通过厂房加层、厂区改造、内部土地整理、开发建设地下空间等途径提高土地利用效率。


第四条 区规划和自然资源、行政审批部门负责组织实施本办法,区发展改革、投资促进、科技、工业和信息化、公安(交警)、生态环境、住房城乡建设、水务、文化广电旅游、应急管理、城市管理等行政管理部门以及项目所在街镇,在各自职能范围内实施本办法。


第二章 规划管理


第五条 新型产业用地(M0)原则上在第二中央商务区、东部沿江发展带(东二环高速西侧)、科学城核心区、环九龙湖地区,以及已建、在建或已办理规划选址手续的轨道交通站点周边500米范围以外选址。

在符合前款规定的情况下,新型产业用地(M0)的优先选址区域、试点范畴、用地面积控制等要求,按照穗府办规〔2022〕5号第五条执行。

新型产业用地(M0)的选址,属于新增用地的由区投资促进部门提出申请;属于存量用地的由用地单位向区工业和信息化部门提出申请;涉及科技企业孵化器、加速器的由用地单位向区科技部门提出申请。取得产业准入意见后由区规划和自然资源部门会同相关部门研究后提出选址方案,经区政府审核后报市规划和自然资源部门审查,审查通过后报市政府批准。涉及调整详细规划的,按照相关规定办理。


第六条 普通工业用地、新型工业用地(M0)内配套行政办公及生活服务设施的建设比例、规划布局等要求,按照穗府办规〔2022〕5号第九条执行。


第七条 工业用地因扩大生产、增加产能等原因,经批准可以在原用地范围内提高土地开发强度,但有以下情形之一的除外:

(一)工商、税务或统计关系不在黄埔区、开发区的企业;

(二)启动闲置用地调查,或已被认定为闲置用地且未完成闲置用地处置的项目;

(三)涉及《广州市产业用地指南》禁止类用地的项目;

(四)纳入政府土地储备计划且为非工业用途的储备用地;

(五)纳入“退二”企业名单的工业用地;

(六)经市生态环境局黄埔分局、区应急管理局等部门研究,与生态环境、安全生产等要求明显不符的项目;

(七)与现行国土空间规划发展要求明显不符的项目;

(八)未经区政府或管委会批准出租,或以出租为目的申请提高利用效率的工业用地;

(九)区政府、管委会及相关职能部门认定不予批准的其他情形。


第八条 申请提高工业用地利用效率的产业项目应符合我区产业发展方向且具备良好的预期产出效益。区投资促进、科技、工业和信息化等行业主管部门应征求项目所在街镇及园区管理机构意见并审核项目准入条件、建设和投入产出情况等内容,项目对周边交通、生态环境、社会稳定风险等有重大影响的,需组织区投资促进工作领导小组会议审核。


第九条 申请提高工业用地利用效率符合以下情形之一的,由区行政审批部门按相关要求进行审批,免于重新确认规划条件:

(一)申请调整规划控制指标突破原有规划设计条件(含原土地批准文件或土地使用权出让合同未对地块容积率作明确约定的)但符合现行详细规划要求的;

(二)申请提高容积率到不高于2.5的;

(三)申请提高容积率幅度不大于0.5且用地面积不大于1公顷的;

(四)突破现行详细规划要求但单独加建建筑面积不大于500平方米的生产性建筑工程且不涉及生产、储存、使用易燃、易爆、有毒、有害物品或危险品,同时满足间距退让、消防安全等要求的;

(五)工业企业确因特殊工艺要求而需调整原规划条件中建筑密度、绿地率、建筑限高、建筑间距的。

对于前款第(一)至(三)项情形,企业应提交申请书、投资承诺书、规划设计方案等资料;对于前款第(五)项情形,企业应结合实际功能、需求在规划设计方案审查阶段开展论证,方案应符合交通场地设计、建筑间距退让、消防安全等要求。


第十条 企业申请提高工业用地利用效率不属于第九条情形的,经区相关产业部门审核项目通过后,向区行政审批部门提交申请书、提高工业用地利用效率论证报告、交通影响评估报告、投资承诺书、规划设计方案等相关材料,并视项目情况和各主管部门意见开展其他专项评估,按照以下程序办理,免于申请确认规划条件:

(一)工业产业区块内的用地申请提高利用效率符合《黄埔区、开发区工业用地规划控制指标示意与功能片区范围图》《黄埔区、开发区工业用地规划控制指标表》要求的,由区行政审批部门按相关要求对规划设计方案进行审批。区行政审批部门定期将审批情况及论证资料推送至区规划和自然资源部门;涉及详细规划指标修正的,区规划和自然资源部门结合实际情况依程序开展。

(二)工业产业区块内的用地申请提高利用效率超出《黄埔区、开发区工业用地规划控制指标示意与功能片区范围图》《黄埔区、开发区工业用地规划控制指标表》要求,或工业产业区块外的用地申请提高利用效率的,由区行政审批部门以个案形式提交区层面会议审议通过后,由企业向区规划和自然资源部门依程序申请详细规划调整,完成详细规划调整后由区行政审批部门按相关要求对规划设计方案进行审批。

仓储用地规划指标的优化调整,可参照本条办理。


第十一条 提高工业用地利用效率论证应结合周边公共设施、市政基础设施条件等情况开展,区行政审批部门应组织对论证方案进行审查。对公共设施、市政基础设施难以承载而确需增加配套设施且需独立用地的,原则上由企业按相关行业主管单位要求在地块内统一规划,且新增配套设施用地按不超过该工业总用地面积的20%控制。

用地面积大于5公顷的工业用地申请提高容积率的,还应根据产业类型、项目特征,就提高容积率后对周边公共设施、市政基础设施的影响开展专项论证,经论证得出公共设施、市政基础设施难以承载的,应通过以下方式之一使工业用地提高容积率与设施承载量相匹配:

(一)按照《黄埔区、开发区工业用地规划控制指标表》的要求适当降低项目地块容积率上限值和建筑密度上限值。大于5公顷不超过10公顷的用地,容积率上限值原则上降低10%;大于10公顷不超过20公顷的用地,容积率上限值原则上降低20%。

(二)按规定向区政府或相关部门移交不少于10%的建设用地用于公共设施、市政基础设施等建设,具体比例在提高工业用地利用效率论证审查阶段结合实际情况确定。

原已出让工业用地范围在现行详细规划中规划有公共设施、市政基础设施的,应优先保障现有公共设施、市政基础设施规划,在确保设施功能及等级不降低的前提下,可依实际情况对设施的规划布局进行修正。

涉及对原已出让用地面积进行调减的,根据《广州市人民政府办公厅关于加强土地管理的实施意见》(穗府办规〔2018〕7号)规定办理。

区规划和自然资源部门应会同有关职能部门,结合区域产业和国土空间规划建设发展等情况,及时在国土空间规划中对区域公共设施、市政基础设施进行科学、合理规划。


第十二条 单、多、高层工业厂房、仓库、新型产业用房(不含配套行政办公及生活服务设施)等的层高及容积率计算规定按《广州市规划管理容积率指标计算办法》执行。因生产工艺需求等原因对层高及容积率计算方式有特殊要求的,在规划设计方案审查阶段经专题研究或专家评审核定。


第十三条 工业建设项目的停车配建指标原则按照《广州市建设项目停车配建指标规定》执行,因生产工艺有特殊需求的,经论证后可合理配建。结合产业类型、功能、需求等,新型产业、孵化器类项目可较传统工业厂房类项目适当提升机动车停车泊位配建要求,在规划设计方案审查阶段结合项目具体情况合理论证。


第十四条 工业建筑在满足功能使用的前提下应体现工业技术的审美要求,沿城市道路的工业建筑应注重空间尺度、建筑形态的把控。国土空间规划、文物保护、名木古树保护、航空限高等特殊要求的应按其规定执行。


第十五条 普通工业用房、新型产业用房的楼层荷载、电梯设置等要求,按照穗府办规〔2022〕5号第十五条执行。


第三章 供地管理


第十六条 经审批同意提高工业用地利用效率的项目,土地使用权人应凭规划设计方案批准文件,与规划和自然资源部门签订土地使用权出让合同补充合同。未补签土地使用权出让合同补充合同的企业,相关审批部门不予核发建设工程规划许可证。涉及补缴土地出让金的,按省、市相关政策执行。


第十七条 原土地批准文件或土地使用权出让合同约定的配套行政办公及生活服务设施建设比例上限低于第六条规定的,由企业提交申请,经区行政审批部门审批规划设计方案,可按第六条规定的比例标准设置配套行政办公及生活服务设施,未超第六条规定上限的无需补缴土地出让金。经规划批准配套行政办公及生活服务设施的用地面积比例或建筑面积比例超过第六条规定上限的,按超过部分市场评估地价计收出让金,两者都超过时按高者收取出让金。


第十八条  鼓励工业用地推行“带方案”出让,项目引进单位、区行政审批部门、规划和自然资源部门应做好联动。用地单位签订土地使用权出让合同后,确需调整建设工程设计方案、施工图设计文件的,在不涉及规划条件变更的前提下,可不再办理土地使用权出让合同调整手续。


第四章 监督管理


第十九条 加强对提高工业用地利用效率企业的监管工作。区投资促进、科技或工业和信息化部门要与申请提高工业用地利用效率的土地使用权人签订投入产出监管协议,督促企业达到项目引进及提高工业用地利用效率时所承诺目标,并将产值、税收等指标作为土地使用权出让合同补充合同的相关约束性条款,切实达到通过提高工业用地利用效率促进产业发展的目的。

存量工业用地项目申请提高工业用地利用效率的,对于用地出让时已签订投入产出监管协议的项目,可在协商一致后约定新的承诺指标,重新签订投入产出监管协议的补充协议,并纳入土地使用权出让合同变更协议,同时将变更情况通报区相关单位;对于用地出让时未签订项目投入产出监管协议的项目,可签订相关投资协议,不签订投入产出监管协议。


第二十条 区发展改革、投资促进、科技、工业和信息化、规划和自然资源、生态环境、市场监管、统计、税务等行政管理部门和功能园区管理机构应依职权,按照“谁提出,谁监管”的原则,在开竣工阶段、达产阶段、达产后每3至5年、出让年期到期前1年等阶段,对产业准入、产出指标、改变用途、转售、转租、股权交易等进行重点监管,确保工业用地真正用于产业项目。


第二十一条 工业项目竣工验收阶段,可允许部分建设体量大、建设周期长的项目按照“功能独立、确保安全”的原则申请组织分期验收。区住房城乡建设等相关职能部门按规定予以容缺受理,支持项目尽快投入使用。区相关职能部门应强化对工业项目分期竣工验收告知承诺制的事中事后监管。

对工业企业自持的项目,在项目竣工后,同步办理综合竣工验收和不动产登记。


第二十二条 普通工业用地、新型产业用地(M0)内的产业用房、配套行政办公及生活服务设施的分割登记、转让,按照穗府办规〔2022〕5号相关规定执行。分割登记、转让和受让的主体是否符合本条规定的条件,由区不动产登记机构征求区工业和信息化部门意见。企业违反投入产出监管协议的,原则上不允许分割登记、转让。


第二十三条 工业用地涉及闲置和违约的,由项目引进部门(投资促进、科技或工业和信息化)、区规划和自然资源部门、区城市管理综合执法部门、各街镇依职责运用经济、行政、法律等手段依法处置。

(一)对在达产评估、过程评估中未达到投入产出监管协议约定标准的,由项目引进部门会同相关职能部门按照投入产出监管协议约定督促整改;逾期未达到整改要求的,由项目引进部门开展违约追责工作。

(二)对闲置用地,由区规划和自然资源部门会同相关职能部门依法处置。

1.因用地单位自身原因造成土地闲置满1年不满2年,用地单位以出让方式取得土地使用权的,按出让土地价款的20%征收土地闲置费;用地单位以划拨方式取得土地使用权的,有划拨土地价款的,按划拨土地价款的20%征收土地闲置费。无划拨土地价款的,按划拨土地时土地使用权价格的20%计收土地闲置费。

2.对土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,予以收回,重新安排使用。国有建设用地使用权人违反法律法规和合同约定、划拨决定书规定恶意囤地、炒地的,在闲置土地处置完毕前,不得受理该国有建设用地使用权人新的用地申请,不得办理被认定为闲置土地的转让、出租、抵押和变更登记手续。

(三)对擅自改变用途的,由区城市管理综合执法部门责令限期整改,恢复工业用途;整改不到位的,应组织市场监督管理部门、税务部门、项目引进部门对用地单位依法予以处置,情节严重的,出让人可按照土地使用权出让合同约定解除合同,收回工业用地使用权。

涉及违法建设的,由区城市管理综合执法部门指导各街镇根据《中华人民共和国城乡规划法》《广州市违法建设查处条例》等规定处理。


第二十四条 结合工作需要,区投资促进、科技、工业和信息化等部门可开展工业用地项目的土地利用绩效评估工作,以及制定新型产业用地(M0)项目准入和退出机制、流程、标准等内容的实施细则;区行政审批部门可制定审批提高工业用地利用效率项目的操作指引。


第五章 附 则


第二十五条 本办法所引用的本市行政规范性文件如有修改或者重新制定的,应从其规定。


第二十六条 本办法自印发之日起施行,有效期5年。企业在本办法实施前已开展相关论证的,参照原办法的审批流程执行。


附件:

1.黄埔区、开发区工业用地规划控制指标表.doc 

2.黄埔区、开发区工业用地规划控制指标示意与功能片区范围图.doc 


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