什么是零散城镇建设区?

自然资源部在《市级国土空间总体规划编制指南(试行)》中,并未提出零散城镇建设区的概念,那么零散城镇建设区从何而来,是否有必要提出零散城镇建设区呢?与城镇开发边界的关系又如何?

一、规划分区与城镇发展区

1、规划分区
规划分区来自《市级国土空间总体规划编制指南(试行)》,要求按照主体功能定位和空间治理要求,优化城市功能布局和空间结构,划分规划分区;其中,中心城区和沿海城市的海洋发展区应细化至二级规划分区。 

一级规划分区包括以下 7 类:
生态保护区、生态控制区、农田保护区,以及城镇发展区、乡村发展区、海洋发展区、矿产能源发展区。
在城镇发展区、乡村发展区、海洋发展区分别细分为二级规划分区,各地可结合实际补充二级规划分区类型。

2、城镇发展区

(城镇发展区)二级规划分区

参照《市级国土空间总体规划编制指南(试行)》,城镇发展区的含义是指城镇开发边界围合的范围,是城镇集中开发建设并可满足城镇生产、生活需要的区域;包含城镇集中建设区、城镇弹性发展区及特别用用途区。

二、城镇发展区与城镇开发边界线

1、城镇开发边界的概念
自然资源部在《城镇开发边界划定指南》(征求意见稿),明确城镇开发边界是指在国土空间规划中划定的,一定时期内因城镇发展需要,可以集中进行城镇开发建设,完善城镇功能、提升空间品质的区域边界,涉及城市、建制镇以及各类开发区等。
城镇开发边界内可分为城镇集中建设区、城镇弹性发展区和特别用途区。
城市、建制镇应划定城镇开发边界。

2、城镇发展区与城镇开发边界的关系
城镇开发边界内可分为城镇集中建设区、城镇弹性发展区和特别用途区。
城镇发展区包含城镇集中建设区、城镇弹性发展区及特别用用途区。

所以城镇发展区=城镇开发边界,城镇开发边界范围内就是城镇发展区。

3、城镇开发边界划定的要求
自然资源部在《城镇开发边界划定指南》(征求意见稿),在边界划定入库时要尽量利用国家有关基础调查明确的边界、各类地理边界线、行政管辖边界、保护地界、权属边界、交通线等界线,将城镇开发边界落到实地,做到清晰可辨、便于管理。
城镇开发边界由一条或多条连续闭合线组成,范围应尽量规整、少“开天窗”,单一闭合线围合面积原则上不小于30公顷

现实中,实际存在很多图斑地块小于30公顷的国有建设用地,该如何处理?

三、零散城镇建设区的概念

1、提出目的
为了解决地块小于30公顷的城镇建设用地,湖南省自然资源厅在《县级国土空间总体规划编制指南(试行)》中,提出零散城镇建设区的概念。
零散城镇建设区属于城镇发展区的二级分区,是除集中建设区及弹性发展区、特别用途区之外的第4个二级规划分区。
所以,湖南省的县级指南中,城镇发展区包含集中建设区、弹性发展区、特别用途区及零散城镇建设

2、零散城镇建设区是否符合上级规定?
自然资源部在《市级国土空间总体规划编制指南(试行)》规划分区中,指出在城镇发展区、乡村发展区、海洋发展区分别细分为二级规划分区,各地可结合实际补充二级规划分区类型。所以,湖南省自然资源厅提出的零散城镇建设区是符合要求的。

四、零散城镇建设区与城镇开发边界的关系
自然资源部确定城镇开发边界内包含城镇集中建设区、城镇弹性发展区和特别用途区,而且在《城镇开发边界划定指南》(征求意见稿)中要求单一闭合线围合面积原则上不小于30公顷。
由于零散城镇建设区的面积小于30公顷,按自然资源部的要求而无法划定到城镇开发边界线内,故分区应位于城镇开发边界外。

所以,零散城镇建设区是指城镇开发边界外面积小于30公顷可以进行零散城镇建设的区域。

思考:
由于历史遗留,其他各省存在的零散城镇建设用地,由于不在城镇开发边界内,若未在编制国土空间总体规划中制定合适的解决方法,未来将如何发展?是逐步退出,还是允许产业更新?
是否可以参考湖南省的解决方法,制定县级国土空间规划指南时,合理划定零散城镇建设区,给这些合法的国有土地一条出路,在产业升级中能够合法办理相关手续?

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