2026年2月26日，江苏省住房和城乡建设厅为了规范和推进城市更新，促进城市高质量发展，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市，制定《江苏省城市更新条例》（征求意见稿）

江苏省城市更新条例

（征求意见稿）

第一章 总则

第一条（立法目的）为了规范和推进城市更新，促进城市高质量发展，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市，根据有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条（范围定义）本省行政区域内的城市更新及其监督管理，适用本条例。

本条例所称城市更新，是指在城镇开发边界内，开展的城市空间形态和功能品质优化调整和持续完善的活动，主要包括既有建筑改造利用，城镇老旧小区整治改造，完整社区建设，老旧街区、老旧厂区（园区）、城中村等更新改造，城市功能完善，城市基础设施建设改造，城市生态系统修复，城市历史文化保护传承，城市数字化智慧化提升等。

城镇开发边界外的独立工矿区、零星城镇建设用地更新活动，可以参照本条例实施。

第三条（更新原则）本省城市更新坚持中国共产党的领导，坚持以人民为中心，坚持系统观念，遵循规划引领、片区统筹、多元参与、因地制宜、数字赋能的原则，建立可持续的城市更新模式。

第四条（政府职能）县级以上地方人民政府应当加强对城市更新工作的领导，建立城市更新协调推进机制，将城市更新纳入国民经济和社会发展规划，研究解决重大问题，审议重大事项，保障所需工作经费并纳入同级财政预算。

乡镇人民政府、街道办事处按照职责整合辖区内的城市更新资源、协调各方意见，做好城市更新相关工作。

开发区管理机构在法定权限范围内做好城市更新相关工作。

第五条（部门职责）住房城乡建设部门是城市更新主管部门，负责统筹本行政区域内城市更新工作。

发展改革、教育、工业和信息化、民政、财政、自然资源、生态环境、交通运输、水利、农业农村、商务、文化和旅游（文物）、卫生健康、城市管理、应急管理、数据（政务服务）、国有资产监督管理、体育、消防救援、税务、地方金融管理等部门，按照各自职责做好城市更新相关工作。

第六条（物业权利人权责）不动产所有权人、土地使用权人、合法建造或者依法取得不动产但尚未办理不动产登记的单位和个人、承担城市公共空间和设施建设管理责任的单位等作为物业权利人，依法开展城市更新，享有更新权利，承担更新义务。鼓励物业权利人实施自主更新，改善生产生活环境。

国家机关、国有企业事业单位作为物业权利人的，应当根据实际情况主动进行更新，涉及产权划转、移交或者授权经营的，应当主动配合。

第七条（公众参与）县级以上地方人民政府应当建立健全城市更新社会公众参与机制，保障社会公众在城市更新体检评估、规划计划编制、项目实施、政策制定等活动中的知情权、参与权、表达权和监督权。

第八条（市场参与）鼓励市场主体通过投资、建设、运营等方式参与城市更新，畅通市场主体参与渠道，依法保障其合法权益。鼓励市场主体参与制定城市更新相关标准和技术规范。

第九条（专业人员参与）县级以上地方人民政府应当建立城市更新专家库并完善动态调整机制，为城市更新决策、政策制定等提供咨询意见，参与城市更新规划的评审、论证。专家库由规划、设计、土地、建筑、交通、市政、生态环境、历史文化、公共安全、经济、金融和法律等领域专家组成。

鼓励城乡规划师、建筑师、工程师等专业技术人员为城市更新片区、城市更新项目实施提供技术咨询、公众沟通协调等服务。

第二章 城市更新规划和计划

第十条（规划实施体系）本条例所称城市更新规划，包括城市更新专项规划、片区策划和项目实施方案等。

设区的市、县（市）人民政府应当建立城市更新专项规划、片区策划、项目实施方案等层次的城市更新规划实施体系，可以根据实际情况优化层次。编制城市更新专项规划、片区策划前应当开展城市体检。

城市更新规划应当落实国民经济和社会发展规划，依据国土空间总体规划，与相关专项规划相衔接，作为配置城市更新资金等要素、优化调整国土空间详细规划、完善配套政策的参考。

第十一条（意见征询）编制城市更新规划应当予以公告，通过座谈会、论证会、听证会或者其他方式，充分听取利害关系人、专家和公众的意见。

第十二条（设计引导）编制城市更新规划应当加强城市设计和建筑设计管理，明确房屋、小区、社区、城区、城市等不同尺度的设计管理要求，加强重点地区、重要地段风貌管控，推动城市建筑更好体现中华美学和时代风尚。

第十三条（专项规划）设区的市、县（市）城市更新主管部门应当会同有关部门组织编制城市更新专项规划，明确规划目标、重点任务、城市更新片区、项目库、城市设计、保障措施等内容，报同级人民政府批准后实施，并报上一级城市更新主管部门备案。

第十四条（片区策划）县（市、区）城市更新主管部门会同有关部门根据需要组织编制城市更新片区策划，明确更新目标、功能业态、更新项目、设计引导等内容，报同级人民政府批准后实施。跨县（市、区）或者确有需要的，由设区的市城市更新主管部门会同有关部门组织编制，报设区的市人民政府批准后实施。

第十五条（项目实施方案）项目实施方案应当根据城市更新专项规划和片区策划方案编制，明确项目更新方式、设计方案、资金测算、运营模式等内容。

城市更新主管部门应当会同发展改革、自然资源等部门对项目实施方案的编制进行指导。涉及公共安全、公共利益的城市更新项目，由所在县（市、区）城市更新主管部门会同有关部门组织专家进行论证、审查；跨县（市、区）或者确有需要的，由所在设区的市城市更新主管部门会同有关部门组织专家进行论证、审查。

第十六条（城市更新项目库）本省建立全省统一的城市更新项目库，实行城市更新项目常态申报和动态调整，具体办法由省城市更新主管部门制定。

项目库的项目可以由城市更新专项规划和片区策划确定、物业权利人向城市更新主管部门申报、县级以上地方人民政府直接确定。

第十七条（城市更新年度计划）设区的市、县（市、区）城市更新主管部门应当会同有关部门，以城市更新项目库为基础，组织编制城市更新年度计划，明确年度目标任务和具体项目内容，报同级人民政府批准后实施。

第三章 城市更新实施

第十八条（分类实施要求）实施城市更新项目，应当遵守下列要求：

（一）实施既有建筑改造利用，应当推进危险房屋改造，提升建筑结构安全性和消防性能，推动建筑功能转换和混合利用；

（二）实施城镇老旧小区整治改造，应当消除安全隐患，完善小区公共服务、市政等配套设施，加强与居民沟通协商，提升生活环境品质；

（三）实施完整社区建设，应当完善社区基本公共服务设施、便民商业服务设施、公共活动场地等，健全社区治理机制；

（四）实施老旧街区、老旧厂区（园区）、城中村等更新改造，应当推动功能转换、业态升级，盘活利用低效产业用地，提升公共空间品质和城市活力；

（五）实施城市功能完善，应当优化城市空间结构和功能布局，推进公共安全设施改造，提高公共服务优质均衡水平；

（六）实施城市基础设施建设改造，应当持续推进城市老旧管网改造，开展数字化改造升级和智能化管理，推进生命线安全工程建设，增强城市韧性能力；

（七）实施城市生态系统修复，应当保护和修复绿地、水域、湿地、土壤等生态空间，提升城市生物多样性，改善生态环境质量；

（八）实施城市历史文化保护传承，应当加强历史文化遗产有效保护，探索历史文化遗产活态传承，强化城市特色风貌管理；

（九）实施城市数字化智慧化提升，应当推进城市运行管理服务平台、智慧楼宇、智慧社区、智慧城市建设，拓展智能化应用场景，提升城市运行管理服务效能；

（十）国家和省规定的其他要求。

第十九条（项目实施主体定义）本条例所称项目实施主体，是指在城市更新中承担具体项目的策划、资金筹措、组织实施、建设管理等职责的单位或者个人。

第二十条（项目实施主体确定）城市更新项目涉及单一物业权利人的，物业权利人自行确定项目实施主体；涉及多个物业权利人的，协商一致后共同确定项目实施主体；无法协商一致，涉及业主共同决定事项的，由业主依法表决确定项目实施主体。

城市更新项目权属关系复杂，无法依据上述规则确定项目实施主体，但是涉及公共利益、公共安全等情况确需更新的，由设区的市、县（市、区）人民政府根据管理权限，充分征询利害关系人意见，按照公开、公平、公正原则依法确定项目实施主体并公示。

鼓励具备规划设计、改造施工、物业管理、运营维护等能力的市场主体，作为项目实施主体依法参与城市更新。

第二十一条（项目实施主体责任）项目实施主体应当编制项目实施方案，向设区的市、县（市、区）人民政府有关部门申请办理立项、用地、规划、建设、运营等相关手续。

第二十二条（片区统筹主体）涉及多个项目实施主体的城市更新片区，应当由设区的市、县（市、区）人民政府确定片区统筹主体。县级以上有关行业主管部门、开发区管理机构、乡镇人民政府、街道办事处、企业等可以作为片区统筹主体，参与编制片区策划、推动意愿达成、整合更新资源、协调资金安排、统筹项目组合、推进项目实施等。

第二十三条（产权归集）项目实施主体应当按照项目实施方案，根据不同产权主体、不同土地取得方式、存在保留建筑等情形，开展产权归集。

第二十四条（未登记建筑物、构筑物处理）城市更新项目中已取得土地和规划审批手续，但是未办理不动产登记的建筑物、构筑物，纳入项目实施方案研究。

城市更新项目中无审批手续、审批手续不全或者不符合原审批内容的建筑物、构筑物，县级以上地方人民政府应当组织有关部门进行调查、认定，涉及违反法律规定的，应当依法处理；不涉及违反法律规定的，经公示后纳入项目实施方案研究。

第二十五条（公房更新）城市更新项目涉及公有房屋的，经设区的市、县（市、区）人民政府同意，项目实施主体可以通过回购承租权、房屋置换等方式，归集公有房屋承租权并实施更新。

第二十六条（审批流程简化）县级以上地方人民政府及其有关部门应当根据城市更新项目需要，分类优化审批流程和规则，建立方案会审、容缺受理、告知承诺、并联办理等工作机制。

第二十七条（优化不恶化）城市更新项目无法达到建筑高度、日照间距、建筑密度、绿地率、建筑退让距离、停车配建等现行规划标准和规范的，在保障公共安全并征得利害关系人同意的前提下，可以按照改造后不低于现状的原则进行更新。

第二十八条（施工图审查）城市更新项目应当按照现行规范、标准和施工图审查要点进行施工图审查。既有建筑改造确因条件限制无法满足现行规范、标准的，在保障结构安全、消防安全的前提下，可以组织专家论证，专家论证意见作为施工图审查、竣工验收等的依据。

鼓励建立城市更新项目施工图审查分类管理机制，探索实施自审承诺制。

第二十九条（消防审验）城市更新项目应当确保消防安全，符合法律法规以及国家和省消防技术标准。

既有建筑改造利用确实无法执行现行消防技术标准的，按照尊重历史、因地制宜的原则，应当不低于原建造时的标准；或者采用消防性能化方法进行设计，符合特殊消防设计情形的，应当按照有关规定开展特殊消防设计专家评审。

第三十条（保护更新）历史文化街区、名镇、名村核心保护范围内的改造利用，设区的市、县（市、区）人民政府应当组织编制防火安全保障方案，作为施工图审查、消防审验、消防监督的依据。涉及历史建筑、工业遗产等城市更新项目，因保护利用需要无法满足国家工程建设消防技术标准要求的，住房城乡建设部门应当组织专家评审，专家评审意见作为审批、管理的依据。

第三十一条（不动产登记）城市更新项目应当权属清楚、界址清晰、面积准确，实施更新后由项目实施主体依法办理不动产登记。

自然资源部门应当优化不动产登记服务，合理运用预告登记、变更登记等方式进行产权配置。

城市更新项目涉及用地兼容、混合利用和功能复合的，可以按照不同用途、分空间层次设权；对于可以分割的部分，经分割审批、分别设权后办理不动产登记。

第三十二条（老旧住房自主更新）设区的市、县（市）人民政府应当统筹推动本行政区域内的老旧住房自主更新工作，探索建立依申请自主更新实施机制，明确申报和实施同意比例。

老旧住房自主更新项目，可以采用按户房地一体首次登记等方式进行不动产登记。

第三十三条（协商机制）片区统筹主体、项目实施主体应当在城市更新过程中，与物业权利人、利害关系人进行平等协商。

县级以上地方人民政府及其有关部门应当根据城市更新项目需要，发挥人民调解制度作用，采取多种方式调解纠纷，充分听取意见建议，提出解决方案，推动项目实施。社区居（村）民委员会应当予以协助和配合。

第三十四条（运营维护）县级以上地方人民政府应当强化城市更新项目运营的指导和服务，推动建立完善长效管理机制。鼓励采用投资、策划、规划、设计、建设、运营一体化方式实施城市更新，健全项目收益合理分配机制。

老旧住房、城镇老旧小区、城中村等城市更新项目，鼓励居民参与和监督，共同维护更新改造成果。

第四章 城市更新保障

第三十五条（总体保障）县级以上地方人民政府及其有关部门应当按照各自职责，深化制度创新，加大资源统筹力度，制定完善城市更新政策措施，支持和保障城市更新。

第三十六条（资金支持）县级以上地方人民政府应当加强相关财政资金的统筹利用，重点对涉及公共利益、公共安全和服务经济社会发展的城市更新项目予以资金支持；依法将符合条件的城市更新项目纳入国债、地方政府专项债券、政府投资基金等支持范围。

鼓励金融机构开展适应城市更新的金融产品和服务创新，通过股权投资、贷款、资产证券化等方式，为城市更新项目提供全周期融资支持。

城市更新项目依法享受行政事业性收费减免和税收优惠政策。

第三十七条（居民出资）城市更新项目应当按照谁受益、谁出资的原则，合理确定相关主体的出资责任。

鼓励通过提取住房公积金、使用住宅专项维修基金、申请住房公积金贷款等方式，实施危险房屋改造、老旧住房自主更新、电梯加装更换等城市更新项目。

第三十八条（容积率）鼓励在城市更新中以保障民生、保护历史文化和激励公益贡献为导向核定容积率。

第三十九条（土地供应）城市更新项目可以采取划拨、出让、租赁、先租后让、作价出资（入股）等方式供应土地。

第四十条（整合利用空间）鼓励整合利用边角地、夹心地、插花地等零星用地，纳入相邻地块一并实施城市更新，优先用于增加绿地、公共空间、基础设施和公共服务设施等公益性项目。

鼓励结合轨道交通站点、基础设施建设等，推动地上地下空间复合利用。

第四十一条（兼容、混合和功能转换）在保障安全和公共利益的前提下，鼓励用地兼容、混合利用和既有建筑功能转换。

有关行业主管部门应当结合人口结构变化趋势，及时调整教育、养老、托育、文化休闲、医疗健康、体育等公共服务设施配置标准和空间布局，支持公共服务设施功能复合和用途转换。

第四十二条（过渡期）城市更新项目利用存量土地、房产资源发展国家支持产业、行业的，可以享受一定年期内不改变用地主体和规划条件、不收取有偿使用价款的过渡期政策。

过渡期满，符合产业发展方向和履约监管要求的，依法依约定，按照新用途办理用地手续；不符合的，退出过渡期支持政策，维持原有土地用途。过渡期满办理土地有偿使用手续的，可以采取租赁或协议出让方式。

第四十三条（推进存量土地和空间临时利用）在维护相关方合法权益、保障安全、不影响远期利用的前提下，鼓励对空闲建设用地和存量建筑物、构筑物的临时利用。

第四十四条（土地使用年限）城市更新项目可以根据产业发展的实际需要，依法予以续期，续期年限不高于法定最高出让年限或者租赁年期。

第四十五条（土地价款）县级以上地方人民政府应当优化城市更新项目的土地价款计收规则，可以合理设定土地价款以及分期缴纳比例和期限。

第四十六条（信息化建设）省城市更新主管部门应当加强城市更新信息系统建设，按照统一规范要求，将城市更新相关信息纳入系统并动态维护，完善数据共享机制，畅通信息公开渠道，拓展人工智能应用场景。

设区的市、县（市、区）城市更新主管部门应当及时上传城市更新相关信息。

第五章 监督管理

第四十七条（政府监督权责）县级以上地方人民政府应当加强对本行政区域内城市更新的监督。

城市更新主管部门应当会同有关部门，按照各自职责，对城市更新规划、计划和实施全过程进行监督管理和评估。

财政、审计、国有资产监督管理等部门按照各自职责，对城市更新中的财政资金、国有资源、国有资产使用情况进行监督。

第四十八条（群众监督途径）对于违反城市更新相关规定的行为，任何单位和个人有权向县级以上地方人民政府及其有关部门投诉、举报；县级以上地方人民政府及其有关部门应当按照规定进行处理。

第四十九条（包容创新）本省鼓励和支持地方人民政府及其有关部门结合实际情况，积极探索城市更新改革创新。对探索中出现失误或者偏差，但是符合国家的改革方向，决策、实施程序符合法律法规规定，未牟取私利或者未恶意串通损害公共利益的，可以予以免责或者减轻责任。

第五十条 本条例自2026年#月#日起施行。